2011年房地产估价师考试案例分析辅导精讲（13）

    备考2011年房估师考试，育路教育网小编特为大家整理了2011年房地产估价师考试案例分析辅导精讲，希望对大家有所帮助，取得一个好的成绩！

    各种类型的房地产估价：

    一、居住房地产估价（分普通住宅、高档公寓、别墅）

    1、影响居住房地产价格的区域因素：交通条件、生活服务设施、教育配套设施、环境质量、治安环境、城市大配套设施条件、人文环境等。

    2、影响居住房地产价格的个别因素：建筑结构、类型和等级、装修、设施与设备、质量、朝向与楼层、户型、产权情况。

    3、各种类型的居住房地产区域影响因素不同，估价时还要考虑政策性的影响。高层住宅通常是楼层越高价值越大。

    二、商业房地产估价（含餐饮）

    1、商业房地产及其估价特点。

    ①经营内容多。不同的经营内容（或不同的用途）一般会有不同的收益率，如果用收益法估价，则应对经营内容不同的各部分房地产采用不同的资本化率。

    ②转租经营多。商业房地产的业主常常将其房地产出租给别人经营，有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三者，因此在进行商业房地产估价时要调查清楚产权状况。避免有的估价委托方仅是承租人，却以房地产所有人的身份委托估价。注意转租的合法性。

    ③装修高档而复杂。有些地方，买下或租下别人经营的商业用房后，一定要重新装修，因此在抵押估价、交易估价、转租估价等过程中，要考虑到这种因素。

    2、影响商业房地产价格的主要区域因素：繁华程度、交通条件（公交通达度、交通便捷度

    3、影响商业房地产价格的主要个别因素：临街状况、内部格局（分割出租的，要有一定的空间间距）、楼层、面积（不宜太大也不宜太小）、装修、转租的可能性（转租将影响投资商业房地产的灵活性，从而影响该商业房地产的价值）。

    4、餐饮房地产估价：搜集包间数、座位数、就餐次数、人均消费额等；经营成本：保险费、成本、工资、应扣除特色引起的商业垄断收益。