2011年房地产估价师考试案例分析辅导精讲（7）

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    征地和房屋拆迁补偿估价（法规第三章）

    1、法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》以及当地制定的实施细则和其他有关规定。

    2、征地和拆迁补偿估价是政策性、群众性很强的一项估价工作。法律对补偿标准、补偿范围、补偿方式等都作了详细的规定，估价师在此类估价时，要牢牢掌握国家相关法律、法规和政策以及当地政府的有关规定，更要准确界定拆迁房屋及其所占土地的权益性质。

    3、征地补偿估价。①土地补偿费（前三年平均产值的6-10倍）；②征用耕地的安置补助费（4-6倍）；③青苗补偿费；④地上附着物补偿费；⑤房屋拆迁补偿费。

    4、房屋拆迁补偿估价。①补偿对象。房屋所有人（被拆迁人）；②补偿方式。货币补偿和产权调换；③补偿标准。货币补偿的，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定；④估价时点。拆迁人取得房屋拆迁许可证之日。

    5、几种拆迁类型的处理方法。①在集体土地上进行开发建设的集体土地及地上房屋的估价，应先行办理征用土地，将集体土地国有化，然后再进行房屋拆迁与补偿。

    ②依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，可视为提前收回处理，在估价中应包括土地使用权的补偿估价，根据该土地使用权剩余年限所对应的正常市场价格进行。

    ③依法以划拨方式取得的土地使用权，在估价中不应包括出让金部分，只含该宗地基础设施配套建设费和土地开发以及其他费用。

    ④对取得所有权的房屋及构筑物，估价时应从占有、使用、收益、处分四个方面综合认定其合法性，不能仅仅依据估价时点的用途估价。

    ⑤拆除违章建筑和超过批准权限的临时建筑，不予补偿。拆除未超过批准权限的临时建筑，应当给予适当补偿。估价时应按使用期限的残存价值参考剩余期限给予估价。

    ⑥对于一宗房地产拆迁补偿估价，凡属于被拆迁人合法拥有的房屋内外装修、装饰、设备及其附属物等，都不可遗落。

    6、几中特殊产别房屋的估价。①代管房。估价时应将现状拍照或摄影存档，并办理证据保全。

    ②军产、港澳台产、涉外产、宗教、寺庙、文物古迹等应将估价对象拍照或摄影存档，并依照有关法律法规的规定办理。

    7、拆迁补偿估时应注意的几个问题。

    ①拆迁估价委托人必须合法（取得房屋拆迁许可证）；②拆迁对象必须合法（应为拆迁许可证范围内的土地和房屋）；③拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：新建、扩建、改建房屋；改变房屋和土地用途；租赁房屋。④拆迁补偿估价不应包括拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人应付的搬迁补助费、安置补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产停业综合补助费。⑤估价目的：拆迁补偿估价；⑥价值标准：公开市场价值标准。