2010年房估师案例分析辅导：房地产抵押的受偿1

房地产抵押的受偿

抵押是一种民事法律关系，抵押权人与抵押人在法律上有平等的法律地位。这就决定了抵押必须在双方自愿的原则上进行，并应符合《民法通则》、《担保法》规定的平等、自愿、等价、有偿的一般原则。抵押合同属于担保合同，依照主合同履行债务是债务人的义务。房地产抵押合同一经签订，签约双方应当严格执行，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议折价或者以抵押物拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。

　　同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押登记的先后顺序清偿。

　　依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定：未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。人民法院确定保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价格或者市价的80%;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%.抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押人未按合同规定履行偿还债务义务的，依照法律规定，房地产抵押权人有权解除抵押合同，拍卖抵押物，并用拍卖所得价款，优先得到补偿，而不使自己的权利受到侵害。

　　对于设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

　　房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。此外，根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。

　　抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。

　　例题1：人民法院对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由(　) 参照评估价确定。(2005年试题)

　　A.人民法院

　　B.估价机构

　　C.拍卖师

　　D.竞买人

　　答案：A

　　解析：依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定：未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。