2010年房地产估价师经营与管理精选试题（47）

1.某家庭估计在今后10年内的月收入为16000元，如果其月收入的30%可以用来支付住房抵押贷款的月还款额，在年贷款利率为12%的情况下，该家庭有偿偿还能力的最大抵押贷款额是多少?

　　五、综合题

　　1.某房地产开发项目的占地面积为6000m2，用途为商住两用，土地使用权年限为40年，规划容积率为3。咨询公司根据地块的实际情况提出以下方案：该项目1～3层为宾馆，其余为住宅，建设期为3年。宾馆总建筑面积为5000m2，可用于经营的部分为4500m2，可建成100个标准间。当地同档次宾馆的平均价格为330元/间·天。前3年的入住率均为70%，从第4年开始稳定在85%，运营费用为经营收入的42%。建成后即可开始经营，计划经营20年，然后将宾馆整体转售，预计转售净收益为5000万元。住宅部分总建筑面积为13000m2，建成后全部出售，预计平均售价为6500元/m2，销售税费为销售收入的5.5%，假设建成后即售完。该方案的总投资为8000万元，其中60%来源于银行贷款，其余为自有资金。贷款年利率为8%。第一年投资额为总投资的20%，全部为自有资金;第二年投资额为总投资的45%，其中20%为自有资金，25%为银行贷款;第三年投资额为总投资的35%，全部为银行贷款。建设期只计息不还款，建成后一次性还清本息。其中，还款额中的1500万元来自于宾馆的抵押贷款，贷款期限为20年，年利率8%，该贷款按年等额还款。其余还款额来自于住宅的销售收入。假定投资发生在年初，收入和成本发生在年末，一年按365天计算(计算结果精确到小数点后2位).该项目全投资目标收益率为18%，自有资金目标收益率为20%。

　　问题：

　　(1)完成下列现金流量表;

　　(2)求该方案的全投资财务净现值和财务内部收益率;

　　(3)求方案自有资金的财务净现值。

　　四、简答题

　　1.

　　【正确答案】 该家庭每月用于住房支出的数额16000元×30%=4800(元)

　　i=12%/12=1%

　　n=10×12=120(月)

　　最高贷款额 P=A×{[(1+i)n-1]/[i(1+i)n]}

　　=4800元×{[1+1%)120-1]/[1%(1+%)120]}

　　=33.46(万元)

　　该家庭有偿偿还能力的最大抵押贷款额是33.46万元。

五、综合题

1.
【正确答案】 （1）现金流量表（单位：万元）

　　第一步，完成现金流量表：

　　销售收入(第三年末)：13000×6500=8450万元

　　销售税费(第三年末)：8450×5.5%=464.75万元

　　4-6年每年的出租收入：100×330×365×70%=843.15万元

　　7-23年每年的出租收入：100×330×365×85%=1023.83万元

　　4-6年每年的运营费：843.15×42%=354.12万元

　　7-23年每年的运营费：1023.83×42%=430.01万元

　　第三年末建设期贷款本利和：

　　2000×(1+8%)2+2800(1+8%)=5356.8万元

　　4-23年抵押贷款年还款额：

　　A=P×i/[i-(1+i)-n]=1500×8%×(1+8%)20/[(1+8%)20-1]=152.79万元

　　4-6年全投资的净现金流：843.15-354.12=489.03万元

　　4-6年自有资金净现金流:489.03-152.79=336.24万元

　　7-23年全投资的净现金流：1023.83-430.01=593.82万元

　　7-23年自有资金净现金流：593.82-152.79=441.03万元

　　第三年全投资的净现金流：8450-464.75=7985.25万元

　　第三年自有资金净现金流：7985.24-5365.8=2619.45万元

　　第23年全投资的净现金流：1023.83+5000-430.01=5593.82万元

　　第23年自有资金净现金流：5593.82-152.79=5441.03万元

　　(2)该项目全投资目标收益率为18%，

　　全投资财务净现值=-1600-3600/(1+18%)-2800/(1+18%)2+7985.25/(1+18%)3+{489.03×[(1+18%)3-1]/[18%×(1+18%)3]}/(1+18%)3+{593.82×[(1+18%)17-1]/[18%×(1+18%)17]}/(1+18%)6+5000/(1+18%)23=104.46万元

　　设i=19%时，

　　全投资财务净现值=-1600-3600/(1+19%)-2800/(1+19%)2+7985.25/(1+19%)3+{489.03×[(1+19%)3-1]/[18%×(1+19%)3]}/(1+19%)3+{593.82×[(1+19%)17-1]/[19%×(1+19%)17]}/(1+19%)6+5000/(1+19%)23=-120.93万元

　　用内插法，求内部收益率：

　　内部收益率=18%+1%×104.46/(104.46+120.93)=18.46%

　　(3)自有资金的财务净现值为-229.4万元

　　自有资金目标收益率为20%时，

　　自有资金的财务净现值=-1600-1600/(1+20%)+2619.45/(1+20%)3+{336.24×[(1+20%)3-1]/[20%×(1+20%)3]}/(1+20%)3+{441.03×[(1+20%)17-1]/[20%×(1+20%)17]}/(1+20%)6+5000/(1+20%)23

　　=-229.4万元