09年房地产估价师考前模拟试题（二）

1、某宗房地产建成于2002年3月1日，此后收益期限为39年；2003年3月1日至2006年3月1日分别获得净收益为90万元、92万元、95万元、97万元；预计2007年3月1日至2009年3月1日可分别获得净收益98万元、100万元、103万元，从2010年3月1日起每年可获得的净收益将稳定在105万元；该类似房地产的报酬率为9%。试利用上述资料测算该宗房地产2006年3月1日的收益价格。

2、某宾馆总建筑面积15000m2，一层建筑面积2500m2，其中500m2为宾馆大堂，2000m2出租用于餐厅和购物场所；其余各层为会议室、客房和自用办公室。该宾馆共有客房250间（建筑面积10000m2），会议室4间（建筑面积400m2），自用办公室5间（建筑面积300m2）；当地同档次宾馆每间客房每天的房价为400元，年平均空置率为30%；会议室的租金平均每间每次1000元，平均每间每月出租20次；附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为20000元/m2，同档次办公楼的正常市场价格为10000元/m2。该宾馆正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%。当地宾馆这种类型的房地产的资本化率为8%。试利用上述资料估算该宾馆的正常价格。

2008年房地产估价师练习题之计算题答案：
1、解：
该宗房地产2006年3月1日的收益价格测算如下：
 
A1＝98万元
A2＝100万元
A3＝103万元
A＝105万元
Y＝9%
n=39－4＝35年
t=3年
将上述数字带入公式中计算如下：
 万元。
2、解：
(1)计算一层餐厅和购物场所的价格：
2×2000＝4000万元
(2)计算宾馆客房年总收益：
0.04×250×365×（1－30%）＝2555万元
(3)计算宾馆会议室年总收益：
0.1×20×4×12＝96万元
(4)计算宾馆年总费用：
2555×40%=1022万元
(5)计算宾馆自营部分年净收益：
2555＋96－1022＝1629万元
(6)计算宾馆自营部分的价格
 万元
(7)该宾馆的正常价格
4000＋20362.5＝24362.5万元