市场法估价实务中必须关注的若干方面（四）

　1.单元房住宅的个别因素侧重考虑以下子项因素：
　　（1）小区配套与品牌（小区配套设施、项目品牌、小区档次）；
　　（2）结构质式（大类结构及小类结构，同结构的不同等级）；
　　（3）楼宇档次（建设水准、外观及外墙面饰材、电梯品牌、有电梯与无电梯）；
　　（4）房屋权利性质；
　　（5）平面布局；
　　（6）建筑面积；
　　（7）所处楼层；
　　（8）朝向（包括通风、采光、景观，应考虑“点状”与“条状”建筑的不同）；
　　（9）成新；
　　（10）物业；
　　（11）划片名校；
　　（12）温泉等等。
　　2.底层店面的个别因素侧重考虑以下子项因素：
　　（1）结构质式及楼宇档次；
　　（2）街道性质（商业型、交通型、综合型）；
　　（3）临街状况（是否直接临街、店面与街道的相对标高）；
　　（4）成新（店面重在人气及招牌，其成新在直线法中的计算有别与住宅，一般前5年不考虑店面的折旧）；
　　（5）建筑面积；
　　（6）面宽；
　　（7）宽深比；
　　（8）形状；
　　（9）层高；
　　（10）拐角；
　　（11）店内配套设施（有无独立卫生间）；
　　（12）共有面积比率等等。
　　3.写字楼的个别因素侧重考虑的子项因素：
　　（1）专用与非专用；
　　（2）楼宇外观及样式；
　　（3）门前广场；
　　（4）出入口及大堂；
　　（5）公共部位内部装修装饰；
　　（6）电梯数量、品牌；
　　（7）楼层；
　　（8）建筑面积；
　　（9）智能化办公；
　　（10）成新等等。
　　（四）调整系数市场法中对可比实例的调整修正系数与调整值不是可以任意调整而不受限制的，否则可比实例就失去了其合理性和可比性，估价结果也就失去了可信度。可比实例建立比较基准后的单价经过上述各种因素调整，合计调整值越小则说明可比实例与估价对象可比性越强，估价值也就越准确；反之则说明可比性越差，估价值越不准确。估价实务常规做法中最宽的界限为：
　　①建立比较基准后的各可比实例单价不超过30%；
　　②各种因素（如个别因素、区域因素）调整值单项累计不超过±20%；
　　③某比准单价与建立比较基准后的单价不超过30%.
　　综上所述，可见采用市场法估价时对可比实例的质量、建立比较基准、各种修正调整值等方面都有很高的要求和很多的约束条件，只有做好了这些方面，估价结果才会客观、合理。