集体房地产抵押价值评估中若干问题（四）

　　五、估价报告中须作的两项说明
　　在集体房地产的抵押价值评估报告中，须作如下两项说明，以便抵押当事人参考，特别是为抵押权人确定抵押物所能担保的债务数额时提供参考。建议估价报告作的两项说明内容如下：“说明一：估价结果的内涵。虽然抵押当事人希望了解的是当抵押人不履行债务、抵押权人依法以提供担保的房地产处分（折价或者拍卖、变卖该房地产）时，该房地产所能实现的客观合理价格折算到设定抵押权时的价值，但由于处分时点的不确定性这种预期价值难以准确把握，按照《估价规范》的规定，实际评估的抵押价值是设定抵押权时的集体房地产价值。抵押权人应当考虑抵押抵押权设定时点到处分时点期间的房地产市场变化的风险、抵押物处分的费用，以估价结果某一比例确定抵押房地产可担保的债务数额。”
　　之所以要作此项说明，因为处分时点确定是难以确定的，参照《城市房地产抵押管理办法》规定，可以处分抵押房地产的情形包括债务履行期满抵押权人未受清偿、抵押人被依法宣告解散或破产、抵押人死亡等情形，估价人员无法把握何时需要处分抵押物。
　　之所以要作此项说明，还因为这样可以明确估价结果是抵押权设定时的价格，而非处分时的价格，以避免抵押当事人对两种价格的混淆，避免出现诸如“珠海电子大厦”的估价纠纷。
　　“说明二：抵押权实现时房地产权属的不同转移方式对房地产处分的影响。抵押权人使用本报告的估价结果作为抵押贷款的参考时，应当注意，评估结果是以抵押房地产处分时土地所有权不转为国有为前提的，若处分时买受不是委估对象所属有且买受人须交纳土地征用费和土地出让金，这可能会增加对委估对象的处分难度。”
　　之所以要作此项说明，旨在提醒抵押权人集体房地产的抵押处分因法律限制而有其特殊性。若处分时买受人是委估对象所属的集体经济组织内单位或个人，则买受人只须交纳集体房地产的价格，也即集体土地的使用权和建筑物的整体价格，其价格类型同用本文介绍的方法评估得出的结果，只是因时点的变化，价格在数额上发生变化而已；若处分时买受人不是委估对象所属的集体经济组织内单位或个人，则须经过一定的法定程序包括列入征地计划、出让计划及相应的规划许可等方可进行处分，且按规定买受人所须支付的是征地费和土地出让金，无论从程序上还是价格上都会增加处分抵押房地产的难度。因而在说明中应提醒抵押权人采取谨慎的原则确定抵押房地产可担保的债务数额。
　　以上两项说明可以安排在《估价规范》规定的“估价的假设和限制条件”中。