房地产估价规范条文说明3

5．4 成 本 法
5．4．2 本条对重置价格或重建价格作了定义。本条中关于房地产重置价格或重建价格的构成可细分为：
1 土地取得费用。
(1)征地和房屋拆迁安置补偿费。
(2)土地使用权出让金或者地价款。
(3)有关土地取得的手续费及税金。
2 开发成本。
(1)勘察设计和前期工程费。
(2)基础设施建设费。
(3)房屋建筑安装工程费。
(4)公共配套设施建设费。
(5)开发过程中的税费。
3 管理费用。主要是指开办费和开发过程中管理人员工资等
4 投资利息。
5 销售税费。
(1)销售费用，包括销售广告宣传费、委托销售代理费等。
(2)销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加。
(3)其他销售税费，包括应当由卖方负担的印花税、交易手续费、产权移转登记费等。
6 开发利润。
其中，农地征用费的构成如下：
1 土地补偿费。
2 青苗补偿费。
3 地上附着物补偿费(包括农田基础设施、树木、迁坟等)。
4 安置补助费(包括劳动力安置补助费、超转人员生活补助费等)。
5 房屋拆迁安置补偿费(此处指农村房屋拆迁安置补偿费，其构成参见城市房屋拆迁安置补偿费)。
6 耕地占用税。
7 耕地开垦费。
8 新菜地开发建设基金(征用城市郊区的菜地)。
9 征地管理费(是由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用，其收取标准根据征地包干方式的不同，为征地费总额的1.5％～3％)。
10 政府规定的其他有关税费。
城市房屋拆迁安置补偿费的构成如下：
1 被拆除房屋及附属物补偿费。
2 购建拆迁安置用房费。
3 安置补助费(包括被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费)。
4 被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费。
5 房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费。
6 政府规定的其他有关税费。
本条规定应以土地取得费用与开发成本之和作为计取开发利润的基数，并根据市场上开发同类房地产的平均利润水平来确定利润率。