房地产抵押价格评估需谨慎

近几年来，由于大量不良债权的处置所引发的贷款风险问题，使得金融部门对信贷质量管理逐渐升级，因此对评估机构的要求也越来越高，即在评估抵押房地产时，要求评估抵押期满后能实现的房地产价格，以保证抵押债权能如实收回。目前，在房地产评估实践中，有相当部分业内人士也认为从估价目的和任务看，应该评估其抵押价格，或预期价格实现能力。 房地产抵押评估一头连接房地产市场，一头连接金融市场，抵押评估恰当与否，直接关系到两个市场的健康发展。下面就从抵押本质、抵押价格内涵、抵押价格评估风险等几方面分析房地产抵押价格的评估问题。 　　

一、抵押本质 　　

抵押是指抵押人以自己或第三人的财产以不转移占有方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处置抵押财产并优先受偿。 　　

根据《担保法》的规定，抵押的本质就是对债权的保证，即保证抵押债权的安全、保证抵押债权的完全实现、保证抵押债权不受侵害。

　　二、抵押价格 　　

抵押的本质决定了抵押价格的特征，抵押价格的基本特征就是用价值形态去保证抵押权的实现。什么是抵押价格？《房地产估价理论与方法》一书中界定：抵押价格是为抵押贷款而评估的房地产价格，是扣除强制处置抵押物所发生的税费后的价格。换言之，就是债务履行期满后能交给抵押权人的转让净值。由此可见： 　　

1、抵押价格是一种预期价格。 　　

房地产预期价格大致有三种：

（1）在预期市场上最有可能成交的价格；

（2）在预期房地产金融市场上最有可能实现的净值；

（3）在预期房地产金融市场上最能保障债权安全的价格。根据抵押贷款的特征，预期短为数月，长则数年。 　　

2、抵押价格是抵押期终止时的价格。 　　

抵押期包括约定履行期和违约履行期，如果债务人按期偿债，抵押期等于约定履行期，如果债务人不按期偿债，抵押期则大于约定履行期，大部分就是违约履行期。充分考虑抵押期的风险损失，是设定抵押和评估抵押价格的目的所在。 　　

3、抵押价格是能保障债权安全的价格。 　　

设定抵押，是基于“债务人期满不能履行债务”的情况可能发生。评估抵押价格的目的就是当这一情况发生后，能保障债权的安全。保障债券安全是指保障预期债权的完整安全，即抵押价格等于预期债权总和。

　　4、抵押价格是一种特殊的成交价格。 　　

银行与顾客之间的金融活动属于平等的民事活动，抵押物价格与贷款价值应该按照等价交换的原则进行公平交易行为。如果抵押物价格大于或小于贷款价值，就违背了等价交换的市场法则，抵押与贷款的交易就不可能成功。因此，这个与贷款价值等价的抵押物价格就是抵押价格。