2013年房估师《案例分析》考点辅导（11）

　　企业各种经济活动中涉及的房地产估价

　　企业各种经济活动中涉及的房地产估价，包括企业合资、合作、联营、股份制改组、上市、合并、兼并、分立、出售、破产清算、抵债中的房地产估价。这种估价①首先应了解房地产权属是否发生转移，若发生转移，则应按相应的房地产转让行为进行估价;②其次应了解是否改变原用途以及这种改变是否合法，并应根据原用途是否合法改变，按“保持现状前提”或“转换用途前提”进行估价。

　　1、权属发生转移的。企业合作、合资、股份制改组、合并、兼并、分立、出售、破产清算等发生房地产权属转移的，应按房地产转让行为进行估价。但应注意①破产清算与抵押物处置类似，属于强制处分，要求在短时间内变现的特殊情况;在购买者方面在一定程度上与企业兼并类似，若不允许改变用途，则购买者的范围受到一定限制，其估价宜低于公开市场价值。

　　②企业合资合作时，一般应根据新设立公司的有关合资、合作协议，以及相应的可行性研究报告，来分析房地产用途是否发生转变。如发生用途转变，则在符合城市规划要求的前提下，分析考察项目的未来发展和经济效益情况，同时综合考虑更新改造的费用成本，采用假设开发法和收益法进行估价;如果继续使用，则在充分考虑项目的预期发展的可行性前提下，采用市场比较法和成本法进行估价。

　　2、房地产权属不发生转移的。企业联营一般不涉及房地产权属的转移。③企业联营中的房地产估价，主要是为确定以房地产出资的出资方的利润分配比例。宜用收益法、市场比较法、假设开发法，也可用成本法。

　　3、估价假设前提。根据原用途是否合法改变，按“保持现状前提”或“转换用途前提”进行估价。无论保持现状还是转换用途，其共同点都是要保证估价对象的最高最佳使用，二者的差别是：在转换用途前提下是考虑估价对象单独使用时的最高最佳使用;在保持现状前提下是考虑估价对象作为企业资产的一个组成部分的最高最佳使用。