2013年房估师《案例分析》考点辅导（8）

　　房地产的分割、合并估价(案例P135-137)

　　1、房地产合并估价时应注意。

　　①房地产是否符合法定的转让条件。如不符合规定，可能会导致合并预期价值无法实现，或由于要支付额外费用使待合并房地产达到可转让条件而使得合并预期价值减损，在估价过程中必须考虑和说明。

　　②待合并房地产的土地使用权取得方式。强调以划拨方式取得土地使用权的处置方式。

　　③待合并房地产的土地用途。合并前后用途不一致对合并房地产价值的影响。

　　④待合并房地产的土地使用剩余年限。 ⑤注意合并方式，增值的分配等。

　　2、房地产合并估价方法。

　　①房地产合并前后价格的计算要客观、准确。一定要注意合并前后各项因素的变化导致房地产价格水平的差异。选用适当的方法，计算合并前后的价格。

　　②增值额的分配要准确、合理。A 以合并前地块各自的单价为基础进行分配：各自所占增值额的分配比例为a1/(a1+a2)×100%和a2/(a1+a2)×100%，a1、a2为合并前各自的单价。

　　B 以合并前地块各自的面积比例为基础进行分配：各自所占增值额的分配比例为S1/(S1+S2)×100%和S2/(S1+S2)×100%，S1、S2为合并前各自的面积。

　　C 以合并前地块各自的总价为基础进行分配：各自所占增值额的分配比例为A1/(A1+A2)×100%和A2/(A1+A2)×100%，A1、A2为合并前各自的总价。

　　三种方法计算结果加权平均，得出最终的增值分配率。第一种方法的计算结果应占有较大的权重，因为对增值额进行分配，应当遵循房地产估价中的贡献原则，即应当根据地块对增值额的贡献程度来决定各自应得地分配额，单价是反映出地块对增值额的贡献程度的主要因素。

　　分割估价应对分割后的各部分分别估价。合并估价应对合并后的整体进行估价。