2013年房估师《理论与实务》考试要点（15）

　　房地产分割的需要

　　房地产通常是家庭财产的最主要部分，共有财产分割、遗产分割等通常涉及房地产分割。房地产分割一般不宜采取实物分割的方法，一是房地产在实物上通常难以分割，二是如果进行实物分割则通常会损害房地产的效用，减损房地产的价值，因此，一般是采取折价或者拍卖、变卖的方式，然后对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。例如，夫妻离婚，原共同共有的一套住房不宜采取实物分割由双方各得一半，多数情况下是由其中的一方获得该套住房，该方再按照该套住房市场价值的一半向对方支付现金或现金等价物。在这种情况下，双方通常都会委托房地产估价机构对该套住房进行估价。

　　有时即使可以采取实物分割的方法，但由于房地产是不均质的，以应平均分割为例，土地通常是在价值平均分配的基础上进行面积不等的划分;如果按照面积进行平均分割，则分割后的各部分价值不均等，通常还需要进行现金或现金等价物的“多退少补”。房屋一般既难以按照面积进行平均分割，也难以在价值平均分配的基础上进行面积不等的划分，通常是先按照自然间进行实物分割，再根据各部分之间的价值差异进行现金或现金等价物的“多退少补”。这些都需要房地产估价提供价值参考依据。

　　房地产保险的需要

　　房地产是一种重要的财产，其中的建筑物难免会因发生自然灾害或意外事故，例如火灾、爆炸、雷击、暴风、暴雨、泥石流、地面突然塌陷、岩崩、突发性滑坡或空中运行物体坠落等，而遭受损毁或灭失，从而需要保险。房地产保险对房地产估价的需要，一是在投保时需要评估保险价值，为确定保险金额提供参考依据;二是在保险事故发生后需要评估所遭受的损失或者建筑物重置价格、重建价格等，为确定赔偿金额提供参考依据。