2013年房估师《理论与实务》考试要点（6）

　　估价对象

　　估价对象(subject propeny)即估价客体，也称为被估价房地产(propeny Being appraised)、估价标的，当为房屋所有权和建设用地使用权以外的某种房地产权利时，例如租赁权、地役权、抵押权时，可称为被估价权利，是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产权利及相关其他财产。尽管房地产的基本存在形态在理论上只有土地、建筑物、土地与建筑物的综合体(简称“房地”，具体可表述为“建筑物及其占用范围内的土地”或者“土地及其上的建筑物”)三种，但现实中的估价对象是丰富多彩、复杂多样的。

　　建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产，即通常所说的“在建工程”，可以成为估价对象;也有要求对正在开发建设或者计划开发建设、但尚未出现的房地产，例如通常所说的“期房”(虽然称为期房，但实际上包含其占用范围内的土地)进行估价;还可能因民事纠纷或者理赔等原因，要求对已经灭失的房地产，例如已被拆除的房屋、已被损毁的房屋进行估价。估价对象也可能是房地产的某个局部，例如某幢房屋中的某个楼层，某幢住宅楼中的某套住房。估价对象还可能是现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分，例如在预售商品房的情况下购买人提前装饰装修的部分，在房屋租赁的情况下承租人装饰装修的部分。另外，房屋拆迁估价要求对被征收房屋室内自行装饰装修单独处理。房地产估价中也可能含有房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值，例如为某一可供直接经营使用的旅馆(宾馆、酒店等)、餐馆、商场、汽车加油站、高尔夫球场等的交易提供价值参考依据而估价，其评估价值除了包含该旅馆、餐馆、商场、汽车加油站、高尔夫球场等的建筑物及其占用范围内的土地的价值，通常还应包含房地产以外的其他资产，例如家具、电器、货架、机器设备等的价值，甚至包含特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍等的价值，即以房地产为主的整体资产价值评估或称企业价值评估。

　　概括起来，房地产估价对象有土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产等。