2013年房估师考试《制度与政策》辅导资料（77）

　　(一)房地产交易的特征

　　房地产交易是人们对房地产转让、出租和抵押等活动的总称。作为一种商品交换形式、房地产交易具有一般商品交换的性质和法律特征。但由交易客体的特殊性所决定，其与一般商品交易又有重要的区别。

　　1.房地产交易标的价格通常会远远高于一般生活消费品的价格。交易的安全与成败对买卖双方的影响远大于普通商品的交易。

　　2.房地产交易标的物具有固定性。无论这种交易以何种形式进行，交易的对象都不会发生空间上的移动，交易完成的主要标志是房屋所有权及其相应的土地权的转移或房地产权利主体的变更。

　　3.房地产交易无论以何种形式出现，都会涉及到土地资源占用和土地收益的重新分配，并会在一定程度上对整个社会的生产、生活产生影响，具有较强的社会性。

　　4.房地产交易比一般商品交易复杂得多。交易的顺利完成，通常需要有关中介服务机构和专业人士的介入。

　　房地产交易所固有的这些特征决定了国家对其进行管理和干预的必要性和重要性。根据现行有关法律规定，我国房地产交易管理法律制度主要包括：房地产转让、商品房预售、房地产抵押以及房屋租赁等内容。

　　(二)房地产交易管理法律制度

　　为了保证房地产交易的公平和安全，维护房地产权利人的合法权益，保持良好的市场秩序，国家对房地产交易给予必要的管理，确定了以下基本制度。

　　1.房屋所有权与土地使用权同时转移。不得将房屋所有权与土地使用权分别转让或抵押。在房地产交易中必须遵守房地一体的原则

　　2.地价公示制度。目前政府公示的价格主要有三种，即基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格。按规定这三种价格要定期公布，并及时更新。

　　3.房地产交易价格评估。房地产价格评估，应当遵循公开、公平、公正的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

　　4.房地产成交价格申报。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。

　　5.登记、备案制度。我国《房城市房地产管理法》第35条明确规定，房地产转让、抵押，当事人应当依法进行权属变更登记。房屋租赁的要向房地产管理部门登记备案。

　　(三)房地产转让

　　房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式，将房地产转移给他人的行为。

　　1.房地产转让的条件。

　　房地产交易的客体合法，是房地产转让合法的前提。因此，转让的房地产必须是依法可以转让的。根据《城市房地产管理法》的规定，不得转让的房地产包括：(1)以出让方式取得土地使用权，不符合法定条件的;(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)依法收回土地使用权的;(4)共有房地产未经其他共有人书面同意的;(5)权属有争议的;(6)未依法登记领取权属证书的;(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

　　2.房地产转让的程序：

　　(1)房地产转让当事人签订书面合同;(2)当事人在房地产转让合同签订后30日内持有关文件，向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格;(3)房地产管理部门对提供的有关文件，进行审查，并在15日内做出是否受理申请的书面答复;(4)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场勘查和评估;(5)房地产转让当事人按照规定交纳有关税费;(6)房地产管理部门核发过户单，双方当事人凭过户单办理过户登记手续，领取房地产权属证书。