2012年房估师考试案例分析练习题（1）

    （题 干） 某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。

    （问题1） 采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应（　）。

    A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算

    B.按建筑物耐用年限计算

    C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算

    D.按建筑物已使用年限计算

    （问题2） 采用收益法估价时，下述观点不正确的是（　）。

    A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算

    B.估价时点应设定为2004年3月1日

    C.净收益中应扣除建筑物折旧额

    D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料

    （问题3） 估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5％趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70％。估价机构向委托人提交的估价结果应该是（　）万元。

    A.2800

    B.2940

    C.4000

    D.4200

    （问题4） 假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1目的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是（　）。

    A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权

    B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保

    C.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权

    D.该500万元可再次抵押

    （答案1） A、（答案2） C、（答案3） C、（答案4） D