(八)施工招标、投标

(九)申领开工证，进入施工安装阶段

建筑法第7条规定申领开工证应由业主向县级以上政府部门办理。建设部1999年12月1日发布71号令。其中第二条规定：境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装饰、装修和其配套的线路、管道、设备的安装以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位应向县级以上主管部门申领开工证(投资30万元以下或300m2以下可不领)。

申领开工许可证的条件：

•已经办理工程用地批准手续;

•已经取得规划许可证;

•拆迁进度符合施工要求;

•已定好施工企业;

•有满足施工带要的施工图纸，施工图设计文件已按规定进行了审查。大型工程有保证施工三个月需要的施工图即可开工(97建设部352号文);

•有保证工程质量和安全的措施，按规定办理了质量监督手续;

•资金已落实。综合开发的资金来源主要有：预算内资金、开发单位的自有资金、银行贷款以及利用外资。在开发项目的资金总额中自有资金总额不得低于年度投资工作量的30%;已收购楼款，在商品房建成销售前不得超过全部建设工作量的70%;其中，开工建设时预收购房款不得超过40%，待房屋建设工作量完成50%时，可再收30%。建设单位应提供银行证明、保函或担保;

•国家规定必须委托监理的项目已委托了监理;

•法规确定的其他条件。

建筑法规定：开工证的有效期是3个月，过期作废，可以延期两次，每次3个月。 (十)办商品房预售许可证

1994年l1月15日建设部发布了第40号令《城市商品房预售管理办法》。该办法规定：商品房预售应当符合下列条件：已交足土地使用出让金，取得土地使用证书，持有建设工程规划许可证，投入的资金达工程总投资的25%以上，并已经确定施工进度交付日期。

一个正规的房地产开发商应当向顾客公开出示下列证件：

•建设用地规划许可证(规划法第31条)

•国有土地使用证(土地法9条)

•建设工程规划许可证(规划法第32条)

•建设工程开工证(建筑法第7条)

•商品房销售(或外销)许可证(北京市房地产市场管理处)

(十一)竣工验收

竣工验收是全面考核开发成果、检验设计和工程质量的重要环节，是开发成果转入流通和实用阶段的标志。《城市房地产管理法》第二十六条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可使用。1993年11月12日建设部建法字814号文《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》规定：除单体验收外还要进行小区综合验收，即验收规划是否落实、配套设施是否建完、拆迁是否落实、物业管理是否落实等项内容。

2000年4月建设部第78号令《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》颁布实施。该办法规定建设单位必须在竣工验收合格之日15天内，向工程所在地的县级以上政府行政主管部门备案。

(十二)物业管理

《物业管理条例》已经2003年5月28日国务院第9次常务会议通过，自2003年9月1日起施行。物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区

域内的环境卫生和秩序的活动。国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。