2012年房估师考试经营与管理备考资料37

　　2.4 房地产市场的运行规律

　　2.4.1 房地产空间市场与房地产资产市场

　　房地产市场也存在空间市场和资产市场这两个层面。

　　2.4.1.1 房地产空间市场

　　在房地产空间市场上，房地产为家庭和企业提供生活和生产的空间。对于企业，空间是生产要素之一;对于家庭，空间是其消费的商品之一。空间市场上的需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业，供给则来源于房地产资产市场，即目前所存在的房地产资产的数量。

　　2.4.1.2 房地产资产市场

　　在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。投资收益包含两部分，一是在拥有房地产期间内每单位时间(例如每年)所获得的租金(或等效租金)，二是在转售时所实现的增值收益。为获得房地产所带来的投资收益，必须拥有房地产，这一点与空间市场是不同的。房地产资产市场中的需求者是希望通过拥有房地产而获取收益的家庭和机构投资者，新增供给的来源则是新建的建筑物数量。

　　2.4.1.3 房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态

　　房地产空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益率，从而影响资产市场中的需求;同时，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。

　　房地产市场存在着一种均衡状态，在这个状态下，租金和价格都不发生变化，价格与重置成本相同，新增量和折旧量相等，房地产资产存量保持不变。这种均衡状态是转瞬即逝的，在大部分时间上市场都处于一种不均衡酌状态中，但总是在向均衡状态回复，围绕均衡状态进行上下波动。

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