2012年房估师考试理论与实务备考资料15

　　第三节 使用管制

　　世界上几乎所有的国家和地区对房地产利用、特别是土地利用都有或多或少的限制。对于房地产估价来说，有意义的使用管制主要是耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以及城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率等的规定。

　　就规定用途来看，商业、办公、居住、工业等不同用途对土地条件的要求不同;反过来，在土地条件一定的情况下，规定用途(例如是用于商业、办公、居住还是工业或绿化)对地价有着很大的影响。规定用途对地价的影响在城市郊区表现得特别明显：在城市发展已使郊区某些农用地很适合于转变为城市建设用地的情况下，如果政府规定只能维持现有的农业用途，则地价必然较低，而如果一旦允许改变用途，则地价会大幅度上涨。

　　容积率的高低对地价也有很大的影响，在估价时一定要弄清容积率的确切内涵。在城市规划中，地下建筑面积通常不计容积率。在实际中，容积率分为包含地下建筑面积的和不包含地下建筑面积的。在补交土地使用权出让金方面，有的地方政府规定地下建筑面积不用补交或者只按照地上建筑面积土地使用权出让金水平的一定比例(如1/3)补交。这些规定对地价都有很大的影响。

　　现实中的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于( )方面的制约。(2001年试题)

　　A.建筑技术

　　B.土地权利设置

　　C.相邻关系

　　D.土地使用管制

　　答案：D

　　4.下列属于土地使用管制的事项有( )。(2006年试题)

　　A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通

　　B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施

　　C.某宗土地使用权中，要求容积率为2.0

　　D.甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为已土地留出通行道路

　　E.某宗土地只能用于商业房地产开发

　　答案：ACE

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