2012年房估师考试理论与实务备考资料10

　　成本法及其运用

　　第五节 建筑物折旧的求取

　　分解法

　　分解法(breakdown method)是先把建筑物折旧分成它的各个组成部分，然后分别测算出各个组成部分，再把测算出的各个组成部分相加来求取建筑物折旧的方法。分解法是求取建筑物折旧的最详细、最复杂的一种方法，

　　分解法认为，建筑物折旧首先可分成物质折旧、功能折旧和外部折旧三大组成部分，而物质折旧、功能折旧和外部折旧又可分成若干个组成部分，并应根据其各自的特点分别采用适当的方法来求取。

　　分解法求取建筑物折旧的步骤是：①求取物质折旧。这是先把物质折旧分解为各个项目，然后分别采用适当的方法求取其折旧后相加。②求取功能折旧。这是先把功能折旧分解为各个项目，然后分别采用适当的方法求取其折旧后相加。③求取外部折旧。这是先把外部折旧分为不同情况，然后分别采用适当的方法求取其折旧后相加。④求取建筑物的折旧总额。这是把上述求取的物质折旧、功能折旧和外部折旧相加得到建筑物的折旧总额。

　　物质折旧的求取方法

　　物质折旧的求取过程和方法如下：

　　(1)将物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目两类。修复是指恢复到新的或者相当于新的状况，有的是修理，有的是更换。预计采用最合理的修复方案予以修复的必要费用(包括正常的成本、费用、税金和利润等，以下简称修复费用)小于或者等于修复所能带来的房地产价值增值额的，是可修复的，即：

　　修复的必要费用≤修复后的房地产价值-修复前的房地产价值

　　反之，是不可修复的。

　　(2)对于可修复项目，估算在估价时点的修复费用作为折旧额。

　　(3)对于不可修复项目，根据其在估价时点的剩余使用寿命是否短于整体建筑物的剩余经济寿命，将其分为短寿命项目和长寿命项目两类。短寿命项目是剩余使用寿命短于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等，它们在建筑物剩余经济寿命期间迟早需要更换，甚至需要更换多次。长寿命项目是剩余使用寿命等于或者长于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等，它们在建筑物剩余经济寿命期间是不需要更换的。在实际中，短寿命项目与长寿命项目的划分，一般是在其寿命是否短于建筑物经济寿命的基础上作出的，例如，基础、墙体、屋顶、门窗、管网、电梯、空调、卫生设备、装饰装修等的寿命是不同的。

　　短寿命项目分别根据各自的重新购建价格(通常为市场价格、运输费用、安装费用等之和)、年龄、寿命或剩余使用寿命，利用年限法计算其折旧额。

　　长寿命项目是合在一起，根据建筑物重新购建价格减去可修复项目的修复费用和各短寿命项目的重新购建价格后的余额、建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命，利用年限法计算其折旧额。

　　(4)把可修复项目的修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加，即为物质折旧额。

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