2012年房估师考试经营与管理练习题20

    一、计算题

    1.某酒店投资采用银行贷款，年利率为12%，估计一年建成，交付使用后，当年可获得净收益50万元，以后逐年增加15%，要求10年净收益回收贷款的本利和，问该酒店建造时总投资应控制在多少万元？（设投资发生在年初，收益发生在年末）

    「答案」

    该酒店第一年末的净收益现值为：

    P=A1/（i-s）{1-[（1+s）/（1+i）]n}

    =50/（12%-15%）{1-[（1+15%）/（1+12%）]10}=504.27万元

    该酒店总投资=50427/（1+12%）=450.24万元

    二、案例题

    某开发商以楼面地价1000元/平米购入了一宗普通住宅70年的使用权，已知建筑容积率为1.6，规划建设用地面积为40000平米，建造成本为1400元/平米，专业人员费用为建造成本的8%，管理费用为土地成本\建造成本及专业人员费用之和的5%，贷款利率为12%，开发建设周期为3年，（其中准备期6个月，建设期为24个月，销售期为6个月，）土地成本在项目开始时一次投入，建造成本\专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入，如果项目建成后的市场销售价格为4700元/平米，出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和2.5%，问开发商成本利润率是多少？

    「答案」

    （1）项目总开发价值：

    项目总建筑面积：40000×1.6=64000平米

    总销售收入：4700×46000=30080万元

    销售税费：30080×6.5%=1955.2万元

    项目总开发价值：30080-1955.2=28124.8万元

    （2）项目总开发成本：

    土地成本：1000×64000=6400万元

    建造成本：1400×64000=8960万元

    专业人员费用：8960×8%=716.8万元

    管理费用：（6400+8960+716.8）×5%=803.84万元

    财务费用：

    A土地成本利息：6400×[（1+12%）3-1]=2591.54万元

    B建造成本\专业人员费用\管理费用利息：

    （8960+716.8+803.84）×[（1+12%）（2/2+0.5）-1]=1942.03万元

    C财务费用总计：2591.54+1942.03=4533.57万元

    销售费用：30080×2.5%=752万元

    总开发成本：6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21万元

    （3）开发商成本利润率：

    开发商利润：28124.8-22166.21=5958.59万元

    开发商成本利润率：5958.59/22166.21×100%=26.88%