2012年房估师考试案例分析练习题79

    一、简答题

    1.李某看中了一处位于其居住的城市规划区边缘的房地产，虽然该房地产所处位置较偏远，但这个方向是该城市居住社区的规划发展方向，具有良好的升值空间。目前，该地区商业用地的基准地价是1500元/㎡，居住用地的基准地价是700元/㎡.该房地产为一栋已建成的三层独体小楼，砖混结构，紧邻一条规划商业街，建筑面积500㎡.李某拟购入后将一层作为商业用房出租或自营，二、三层楼用于居住。卖家要价60万元。李某为摸清该房地产市场价格，委托一家房地产估价机构进行了评估。请问：房地产估价师在接受委托后，若采用收益法估价，应怎样操作？

    2.2006年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期6年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。

    请问：

    （1）该商场周边近期有较多权利性质相像，规模和档次相当的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例？为什么？

    （2）确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么？

    （3）确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么？

    3.甲公司有一商场，该公司拥有该商场的划拨土地使用权和房屋所有权，并且此商场处于一栋22层的高层建筑中的第1～6层，2005年进行了一次重新装修，但由于经营管理不善，商场自2005年一直处于亏损状态，因此欲出售该商场。现假设乙集团公司欲购买该商场，并委托你评估其客观合理的价格，请你写出评估该商场出售价值的技术路线。

    4.甲工厂拟以4500㎡的厂区土地与乙房地产开发公司合作开发商品住宅，要求用假设开发法评估该土地熟地价格，请问：估价人员主要应掌握哪些相关资料？