2012年房估师考试案例分析练习题64

    五、估价测算过程

    （一）超市的估价

    选取的三宗类似的房地产交易资料如下（交易情况与房地产状况的详细分析略）：

    可比实例 Ａ Ｂ Ｃ

    成交价格 人民币9300元／平方米 人民币6300元／平方米 1350美元／平方米

    成交面积 6900平方米 2400平方米 8600平方米

    成交日期 2001年5月30日 2001年6月23日 2000年12月28日

    交易情况 拍卖 正常 正常

    房地产状况 0% -25% +10%

    注：表内面积均为建筑面积

    根据可比实例，搜集的其它相关资料有：该市商业房地产近三年来以人民币为基准的价格变动 率为平均每月比上月上涨0.5%，预计今后一年内仍可保持此趋势。2000年12月25日美元与人民币的汇价为1：8.3，2001年6月30日为1：8.27.

    1，比准价格A

    =9300×100/100×（1+0.5%）×100/100

    =9347（人民币元/平方米）

    2，比准价格B

    =6300×100/100×（1+50.%） ×100/（100-25）

    =8484（人民币元/平方米）

    3，比准价格C

    =1350×8.27×100/100（1+0.5%） ×100/100

    =10458（人民币元/平方米）

    式中可比实例C因地域较好，根据以往经验增加10个分值。

    4，估价结果：根据上述可比实例的修正，采用简单算术平均，得出估价对象的单价

    =（9347+8484+10458）/3=9430（元/平方米）

    总价=9430×7800=7355（万元）

    （二）在建写字楼的估价

    1，首先测算该写字楼开发后的价值

    根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500平方米。因尚未发生实际收益，估价人员调查收集了相邻等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%.

    年有效毛收入=13500×300天×1.2×8.27×（1-20%）=3215（万元）

    年运营费用=3215×55%=1768（万元）

    净收益=有效毛收入-运营费用

    收益年期取50年

    资本化率取光辉大厦的投资收益率10.12%

    根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和资本化率、保持稳定的趋势考虑，代入下列公式计算：

    V= =14183（万元）

    式中　　V―――房地产价值

    A―――年净收益率

    R―――资本化率

    N―――收益年期

    根据上述分析测算，估价对象可经营使用状态的比准价格为14183万元人民币。