2012年房估师考试案例分析练习题56

    估价技术报告

    一、个别因素分析

    ××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共六层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地的地势平坦，且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。

    二、区域因素分析（略）

    三、市场背景分析（略）

    四、最高最佳使用分析（略）

    五、估价方法选用（略）

    六、估价测算过程

    （一）运用市场比较法估价

    由于同类物业的市场交易案例较多，选择与估价对象状况最为相似的三个可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异并作出修正后，得出估价对象的价格。具体的估价测算过程如下：

    1， 交易情况修正

    可比实例A、B、C均为正常价格，得估价对象情况一致，不进行交易情况修正。

    2，交易日期修正

    有关统计部门的资料表明，2002年房地产的市场价格略有下降，但下调幅度较大的是高档写字楼和住宅。上述三个可比实例均为商业用途，该类物业2002年交易价格比较平稳，且交易日期比较接近，故不进行交易修正。

    2， 个别因素修正

    3， 以上选择的三宗可比实例的个别因素与估价对象情况有所差异（详述略），故进行个别因素修正。

    4， 区域因素修正

    可比实例A与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商业城的区域条件略优于可比实例A；

    可比实例B与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商业城的区域条件略劣于可比实例B；

    可比实例C与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商业城的区域条件略优于可比实例C；