2012年房估师考试案例分析练习题47

    4、（1）首先求取设想为出让土地使用权下的房地产价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相减为抵押价值。

    此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。

    （2）用成本法估价，价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。

    注：主观题答案仅供参考

    5、（1）影响居住房地产区域因素主要有：交通条件；生活服务设施；教育配套设施；环境质量：

    （2）影响居住房地产个别因素主要有：建筑结构、类型和等级：装修；设备与质量；质量；朝向与楼层。

    注：主观题答案仅供参考

    6、（1）涉及的行业多。

    （2）非标准厂房多，单价相差大。

    （3）要区分设备和建筑物的造价。

    （4）受腐蚀的可能性大。

    注：主观题答案仅供参考

    7、（1）房地产估价方法主要包括市场比较法、成本法、收益法、假设开发法。

    （2）市场比较法反映的估价技术路线：房地产的正常市场价值是该房地产在公开市场上最可能的成交价格，或者说是被大多数买家和卖家认可的价格。正是按照这种技术路线，市场比较法采用选取类似房地产的实际成交价格作为评估价格的技术路线。

    （3）市场法是将估价对象与估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的抑制价格作适当的修正，以此推算估价对象的客观合理价格或价值的办法。

    从中可以看出：市场比较法的出发点是实际交易的类似房地产的已知价格，即市场实际成交的价格，而终极目的是确定出估价对象的客观价格或可修正为正常价格。考试大论坛

    收益法是通过预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的办法。

    收益法是通过估算估价对象未来的预期收益，利用时间价值的概念折算到现在确定估价对象的客观市场价值。

    成本法是求取估价对象在估价时点重置价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法是依据生产价值论，从建筑物的建造成本出发，扣除相应的折旧和税费后，估算中估价对象的客观市场价值。

    假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法

    。假设开发法针对估价对象的特点或者委托人的特殊需求，利用预期原理首先确定估价对象开发完成后的价值，反算估价对象现在的客观市场价值。

    注：主观题答案仅供参考