2012年房估师考试案例分析练习题44

    六、估价结果确定　　经以上计算，估价对象房地产的比准价格为181.86万元，收益价格为l53.23万元。以上两种估价方法的估价结果有一定差异，估价人员在对此类型房地产市场进行充分分析后，认为市场法的结果更接近估价对象的客观市场价值，故采用加权算术平均数确定估价对象的市场价值。本次评估取比准价格的权重为60%，收益价格的权重为40%，则：估价对象最终估价结果：

    房地产总价=181.86万元×60%+153.23万元×40%=170.41万元

    房地产单价=170.41元/㎡×10000÷243.70=6993元/㎡

    估价结论：估价对象在估价时点2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整，按建筑面积计，平均单价为6993元/㎡，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。

    附件（略）

    （1）致委托方函缺少估价时点。

    （2）致委托方函缺少估价报告应用的有效期。

    （3）结果报告中土地实物状况描述缺少土地面积（或分摊土地面积）。

    （4）结果报告估价方法中缺少估价方法定义（或各种方法未做说明）。

    （5）结果报告中估价报告应用有效期关于不负任何责任的表达错误，因为如果本报告超过应用有效期还未使用，则估价责任期就是估价报告应用的有效期。

    （6）技术报告中可比实例B、C商业土地等级与估价对象不一致，不具可比性。

    （7）比较因素欠缺，如可比实例建成年代、土地尚可使用年期、容积率、可收益年限等到是否相近。

    （8）缺少可比实例因素的分析说明。

    （9）可比实例C的繁华程度修正系数取值与实际描述不符。

    （10）市场法中可比实例B、C设施设备因素修正与实际描述不符。

    （11）估价对象一层层高4.5m，未进行相应修正处理。

    （12）技术报告中市场法缺少计算公式（或市场法求取比准价格缺少计算过程）。

    （13）1、2层平均租金确定65元/（月/㎡）过于简单（应用调查实例确定租金；应说明1、2层是否是组合商铺）。

    （14）租金收入中未考虑租赁保证金或押金的利息收入。

    （15）10%空置率和租金损失率5%应说明确定理由。

    （16）有效毛收入计算应为190086万元×（1-10%-5%）=161573元（两率不是连乘是连加）。

    （17）营业税及附加为租金收入的5.85%不准确。

    （18）运营费用中缺少土地使用税。

    （19）出租房屋管理费和租赁费用，按经验数据取值不妥。

    （20）保险费的计算基础错误，应为建筑物现值（计算保险费时，取建筑物重置价为2000元/㎡错，应减去折旧）。

    （21）收益法公式的选用没有理由。

    （22）土地剩余使用年限为37.5年。

    （23）收益法中采用建筑物耐用年限是错误的，应按土地使用权剩余年限计算。

    （24）可比实例缺少币种