2012年房估师考试案例分析练习题40

    七、估价结果确定

    （一）估价对象单价的确定

    （1）地下室：以上采用成本法测算地下室价值为1002元/㎡.

    （2）综合楼底层：采用以上两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2445元/㎡，收益还原法测算结果为2638元/㎡，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为：（2445+2638）÷2=2542（元/㎡）。

    （3）综合楼第二至第十二层：以上采用两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2245元/㎡，收益还原法测算结果为2040元/㎡，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为：（2245+2040）/2=2143（元/㎡）。

    具体如下表：

    表7估价对象价值的确定表

    楼层 建筑面积（㎡） 房地产单（元） 总价（元）

    地下一层 1542.69 1002 1545775

    第一层（含夹层） 1353.23 2542 3439911

    第二至第十二层 14646.58 2143 31387621

    合计 1754250 　 36373307

    二）房地产评估结果

    估价对象在估价时点2002年5月23日的价值为人民币3637.33万元（大写：人民币叁仟陆佰叁拾柒万叁仟叁佰圆整）。

    （1）房地产估价报告中缺目录。

    （2）房地产估价报告中缺致委托方函。

    （3）房地产估价报告中缺估价师声明。

    （4）估价报告未在估价机构存档。

    （5）估价结果缺单价。

    （6）未在报告中说明待估地下室不计地价的原因。

    （7）在用成本法计算时公式中缺销售费用一项。

    （8）在用成本法列表计算中“销售费用”应是“销售税费”。

    （9）在用成本法列表计算“建筑物的投资利润”中的“开发利润”应表述为“建筑物投资利润率”。

    （10）在用成本法列表计算“土地的开发利润”中的“开发利润取15%”应表述为“土地投资利润率取15%”。

    （11）在用收益法计算年总费用（运营费用和有效毛收入）时，也应说明这是客观正常情况下的费用。

    （12）在用收益法计算年总费用（运营费用和有效毛收入）时，应包括设备的折旧费（由于装修是由承租方负担的，所以装修部分的折旧费不用计算在内）。来源：考试大

    （13）在用收益法计算可获得收益年限时，建筑物建成年代应是1992年，而不是1993年。

    （14）在计算土地取得成本及开发成本时，应说明土地报酬率4.01%的由来。

    （15）在计算土地取得成本及开发成本时，年期修正计算中分子分母应颠倒过来。

    （16）缺附件。收入计算应为190086万元×（1-10%-5%）=161573元（两率不是连乘是连加）。