2012年房估师考试案例分析练习题36

    四、估价目的（略）

    五、估价时点（略）

    六、价值定义（略）

    七、估价依据

    （一）本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件

    （1）《中华人民共和国担保法》。

    （2）《中华人民共和国土地管理法》。

    （3）《中华人民共和国城市房地产管理法》。

    （4）《中华人民共和国拍卖法》。

    （5）《中华人民共和国土地管理法实施条例》。

    （6）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。

    （7）××市人民政府文件××府[2000]××综号“××市人民政府关于调整土地综合配套费收取标准的通知”。

    （二）本次估价采用的技术规程

    中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》。

    （三）委托方提供的有关资料考试大（www.Examda.com）

    （1）××××区人民法院估价委托书：[2002]×执字第××号复印件。

    （2）《××市土地房屋权证》：×地房证第××号复印件。

    （3）《××市土地房屋他项权证》：×地房证第××号复印件。

    （4）委托方提供的装修资料。

    （5）房屋租赁合同。

    （6）××市国土资源与房产管理局协助执行书回执。

    （四）估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等

    八、估价原则来源：考试大

    本评估报告在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，具体依据如下原则：

    （1）合法原则：遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。

    （2）最高最佳使用原则：遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。

    （3）替代原则：遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

    （4）估价时点原则；遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格或价值。

    九、估价方法

    因估价对象规划批准用途为工业厂房。与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法评估其市场价格；另估价对象存在潜在的出租收益，拟采用收益还原法评估其价格，然后综合两种方法的评估结果来估价确定其最终价格。

    十、估价结果

    估价对象在估价时点2002年5月23日的价值为人民币3637.33万元（大写：人民币叁仟陆佰叁拾柒万叁仟叁佰圆整）（估价人员、估价作业日期和估价报告应用的有效期略）