2012年房估师考试案例分析练习题20

    估价测算如下（节选）：

    （一）年有效毛收入22000㎡×（50+5）×12×（1-10%）元/㎡=13068000元

    （二）年运营费用

    1.年维修费用

    25000㎡×2000元/㎡×2%=1000000元

    2.年管理费用

    年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失

    =13068000×3%+500×50%=692040（元）

    3.年营业税及附加=13068000元×5.55%=725274元

    4.年运营费用小计

    年运营费用=1000000元+692040元+725274元=2417314元

    （三）年净收益年净收益=（一）项-（二）项=13068000元-2417314元=10650686元

    （四）估价结果估价结果=10650686/5%[1-1/（1+5%）50]元=194438130元

    答案：

    （1）年有效毛收入计算错误，物业管理费不应计算。应为；

    22000㎡×50元/㎡×12×（1-10%）=11880000元

    （2）年管理费用计算错误，不应计人管理用房租金损失。应为：

    年管理费用=年有效毛收入×3%=11880000元×3%=356400元

    （3）年房产税、营业税及附加应为：11880000×（12%+5.55%）=2084940元

    因此年运营费用应为三项之和：/考*试*大/

    年维修费用+年管理费用+年税金=1000000+356400+2084940=3441340元；

    年净收益（年净租金）=11880000-3441340=8438660元。

    （4）估价结果计算时收益年限取值错误，应取45年，即：

    估价结果=8438660/5%×[1-1/（1+5%）45]=149989335元=14999万元