2012年房估师考试案例分析精讲89

    在对珠海电子大厦重新估价的过程中，中国房地产估价师学会

    的评估小组郑重提出一项建议：“既然对珠海电子大厦评估价有着

    极不相同的意见，为了求得电子大厦科学合理的评估价，最好的办

    法是各家将其评估的详细测算过程，包括方法、计算公式、参数选

    择等都拿出来，组织各方专家进行评判。因为电子大厦还是摆在那

    个位置，评估基准日仍然为1996年3月11日，当时珠海市的房

    地产市场行情和电子大厦的合法土地产权性质及使用功能，都是已

    经发生的事实，是可以查实的；这也有助于提高和规范我国整个评

    估行业的专业技术水平。

    等待结局：仅仅成为一个评估案例？

    珠海电子大厦评估一事因“涉嫌”巨额国有资产流失，而备受

    社会关注，事件前前后后的复杂关系已大大超出了这宗评估业务所

    能承受的程度。

    首先需要明确一个房地产基本常识：划拨土地使用权与出让土

    地使用权有天壤之别，划拨土地权益只能依法上交国家所有，绝不

    能由划拨土地使用权者所有。

    电子大厦无疑属于国有资产，而按照该事件所表现出来的逻辑

    推论，则出现一个简单的谬误：

    如果1458万元的评估价过“低”了，那么“低”在没有包含

    电子集团应补交而未补交的地价，而拍卖得主还必须补交地价，则

    国有资产并没有流失，但这与当地有关部门认定的房产评估所无权

    进行评估、国有资产因此流失的说法相矛盾。

    如果2751万元、2565万元或2301万元的评估价是“正确”

    的，那么“正确”在已含应补交而未补交的地价，按这三种评估价

    中的任何一种拍卖成交则都可以“保证”国有资产不会流失，但却

    承认了电子集团可以拥有本来只能依法上交国家的划拨土地权益。

    地价这块国有资产在国有资产“保卫战”成功之际却反而流失了。

    当然，前提是市场愿意接受一个必须支付两次地价的价格。