2012年房估师考试案例分析精讲87

    案例2-9」 分析

    报告中存在的问题及评析如下：

    ㈠ 房地产纠纷估价案例尤其要注意说明房、地权属的合法性

    及有关内容的完整性。仅说明土地使用权为出让方式取得是不够的。

    还应说明出让时间、出让方及受让方、出让的有关文件或合同等证

    明出让合法的文书。

    ㈡ 第二部分应简要说明纠纷原因和纠纷类型，让人明了纠纷

    缘何而起，估价对象价格缘何而估。

    ㈢ 可比实例交易日期应具体到某年某月某日，不能只说明交

    易年份。不应像本案例描述可比实例那样，只说明是“2003年”。

    另外，即使同是一个年度交易，也应说明该年度同一供求范围房地

    产价格无明显波动，才能支持交易日期调整系数均取100%的观点。

    ㈣ 估价对象与可比实例在实物状况比较时，应明确实物状况

    调整的具体内容。

    ㈤ 报酬率确定时所选的安全利率值，到底是指同期一年期国

    债年利率，还是中国人民银行公布的一年定期存款年利率，缺乏必

    要的说明。

    ㈥ 收益价格计算公式 V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]的适用条件

    是收益期内年收益比较稳定。如没有稳定说明收益的，就不能采用

    这个公式。

    ㈦ 土地取得费用和开发成本不能按实际成本计算，而应以客

    观成本即社会同类平均成本为依据。

    ㈧ 在计算估价对象折旧时有错误，该用地出让年限为50年，

    应以该年限来计算折旧。

    ㈨ 销售税费的计算不符合现行的国家税法规定，其计税依据

    应为销售收入，而该案例采用的是土地取得费用与开发成本之和。

    「案例2-10」 本案例根据有关报纸的报道整理而成。

    “国有资产流失1000多万”

    1998年2月7日，中央电视台“焦点访谈”栏目推出惊人报

    道《一份评估损失千万》：1996年6月，广东珠海一座大楼以1458

    万元的价格被该市中级人民法院拍卖偿债，大楼落到了一家私人公

    司名下。这一价格系法院委托该市“没有营业执照的”房地产评估

    所“一纸”评估得出的。1997年10月，由该市国有资产管理局牵

    头组织的三家评估所做出联合评估结果：大楼值2565万元。按照

    这一结果，大楼以1458万定价和拍卖，“直接造成了国有资产1000

    多万元的流失“。

    此前，围绕国有资产是否流失的论战已在珠海持续了一年多，

    大楼原业主电子集团、市法院、市房管局、房产评估所、市国资局、

    市拍卖行等有关各方面说法不一，几成僵局，并引起了中央有关部、

    局的重视。