2012年房估师考试案例分析精讲85

    ⑶ 不能以当前房地产市场实际价格作为判断原估价结论是否

    真实、客观、合理的标准。当前房地产市场真实价格是以前房地产

    市场价格动态变化的延续，是包括以前房地产市场价格等价格影响

    因素共同作用的结果。但当前房地产市场价格的形成，不是仅由以

    前的房地产市场价格惟一因素影响的结果。若以当前房地产市场价

    格作为判断以前房地产估价结论是否真实、客观、合理，是因果关

    系的颠倒。原估价结论有效与否的确认，应该依据房地产估价的程

    序、思路、方法等是否符合估价原理、原则、实践及法规等的要求、

    规定而做出判断。

    「案例2-9」

    ××市××路××大厦房地产估价结果报告（节选）

    ㈠ 委托人：××省××市人民法院。

    ㈡ 估价方：××房地产估价有限公司。

    ㈢ 估价对象：

    估价对象为位于××区××路297号××大厦房地产，建筑面

    积为67698㎡，占地面积为2854㎡.

    ㈣ 估价目的：为司法诉讼提供价值参考。

    ㈤ 估价时点：2003年4月30日。

    ㈥ 价值定义：本次估价采用公开市场价值标准。

    ㈦ 估价依据：

    ⑴ 国家、省、市人民政府及其有关部门颁布的法律、法规和

    政策文件；

    ⑵ ××人民法院委托检验鉴定书；

    ⑶ ××房地产开发公司提供的建筑面积及其用途资料；

    ⑷ 委托估价方提供的其他相关资料；

    ⑸ 估价人员现场查勘及收集整理的资料。

    ㈧ 估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估

    价时点原则。

    ㈨ 估价方法：估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地

    勘察和调查，根据估价对象的特点及估价目的，采用两种计算思路

    计算估价对象的价格，分别选用市场比较法、收益法、成本法等三

    种方法作为本次估价的基本方法。

    ㈩ 估价结果：经计算（具体分析测算过程见估价技术报告），

    92

    估价对象房地产价值为28493.88万元。大写：人民币贰亿捌仟肆

    佰玖拾叁万捌仟捌佰元整。

    （十一） 估价人员：（略）

    （十二） 估价作业日期：2003年12月13日至2003年12月

    17日。

    （十三） 估价报告应用的有效期：本报告有效期不超过一年。