2012年房估师考试案例分析精讲70

    ㈢ 被拆房屋补偿对象的认定

    个人还是集体。对于集体用房，要明确其土地的补偿费是否在

    征地时已经给予了考虑。

    六、城市房屋拆迁补偿估价

    城市房屋拆迁补偿估价，主要依据《城市房屋拆迁管理条例》（以

    下简称《条例》）和《城市房屋拆迁估价指导意见》（以下简称《意

    见》），《条例》最突出的两点是，其一：明确规定被拆迁人“是指

    被拆迁房屋的所有人。“其二：”货币补偿的金额，根据被拆迁房

    屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。“

    新《条例》规定以市场评估价格确定货币补偿金额，充分体现

    社会主义市场经济等价交换的原则，保护了被拆迁房屋所有权人的

    权益。

    ㈠ 城市房屋拆迁补偿估价对象

    估价人员在从事拆迁补偿估价时，要准确界定被拆迁房屋及其

    所占土地的权益性质，估价结果才会客观公正。

    关于拆迁补偿估价，特别指出的是在集体土地上进行开发建设

    的集体土地及地上房屋的估价。应先行办理征用土地，将集体土地

    国有化，然后再进行房屋拆迁与补偿。这样既符合《土地管理法》

    规定，又适应新的《城市房屋拆迁管理条例》。

    拆迁补偿估价对象为拆迁范围内土地、建筑物、构筑物和依托

    在其实体上的权益。针对不同估价对象应注意以下几点：

    ⑴ 依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，可视为提

    前收回处理，在估价中应包括土地使用权的补偿估价，根据该土地

    使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行。

    ⑵ 依法以划拨方式取得的土地使用权，在估价中不应包括出

    让金部分，只含该宗地相应的基础设施配套建设费和土地开发及其

    它费用。

    ⑶ 已取得所有权的房屋及构筑物，估价应从占有、使用、收

    益、处分四方面综合认定其合法性，不能仅仅依据估价时点的用途

    估价。例如：规划设计建造的地下人防被变为商店或旅店用途的。

    ⑷ “拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；”

    故不在估价范围之内。“拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给

    予适当补偿，“估价时应按照使用期限的残存价值参考剩余期限给

    予估价。

    ⑸ 被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案

    的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，

    服从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商

    一致的，可以按照协商结果进行评估。

    对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主

    管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依

    照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有

    设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘

    单位测算。

    ⑹ 对于一宗房地产拆迁补偿估价，凡属被拆迁人合法拥有的

    房屋内外不可移动的设备及其附属物等，都不可遗漏。设备含水、

    电、暖、卫、气、通讯等设施；附属物含树木、绿地、道路、院墙、

    门楼等其他构筑物……