2012年房估师考试案例分析精讲64

    「案例2-5」

    ××房地产保险估价技术报告

    ㈠ 实物权益状况因素分析

    估价对象为××省建筑物资供应运输公司所有的××市民主路

    484号房地产中第11栋建筑物，其建筑面积588.81㎡.

    估价对象房地产为房屋所有权证“××房自字第05-1887号”

    所载第11栋建筑物，估价人员现场勘察，该房屋已于2004年4

    月30日下午2点50分被火烧毁，火势于当日晚上10点基本熄灭，

    经过几个小时的焚烧，屋顶被烧坏，大部分墙体已坍塌，房屋在被

    火烧之前作为商业门面经营建筑材料，是经厂房改建而成的，投保

    用途系生产用房（大修车间），砖混结构，高一层，建筑面积588.81㎡，室内外未经二次装修，水泥地面，墙面普通抹灰。

    ㈡ 区位状况因素分析

    ××省建筑物资供应运输公司所有的房屋位于××市民主路

    484号，东临市建二公司，南临舒家街，西临铁路干线，北临交通

    主干道民主路。地上建筑物共16栋，总建筑面积8561.01㎡（不含

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    新建未确认产权的房屋），用地面积14085.19㎡.该地区交通便捷，

    距××火车站、××长途汽车站只需几分钟车程，道路通达，各项

    配套服务设施齐全。

    ㈢ 市场背景分析：（略）

    ㈣ 最高最佳使用分析：（略）

    ㈤ 估价方法选用

    因房地产保险主要是对建筑物的保险，土地由于具有不可毁灭

    性，故房地产保险中的估价主要是对地上建筑物的估价。建筑物不

    能脱离土地而独立存在，影响建筑物和土地的市场价值的一些共同

    因素，在地产估价时大都已经考虑了，如地理位置、用途、环境等，

    那么在建筑物估价时就不应重复考虑。基于上述理由，本次估价选

    用成本法进行测算。

    ㈥ 估价测算过程

    ⑴ 房屋火灾前价值

    ① 重新建造完全价值

    房屋所有权证显示，房屋系砖混二等，始建于1986年，高一

    层，建筑面积588.81㎡，按照××市现行房屋重置价格标准，房

    屋重置完全价为500元/㎡.

    ② 新旧程度的判定

    建筑物的折旧是指建筑物因时间经过所造成的损耗，估价对象

    投保用途作生产用房（大修车间），综合建筑物的潜在因素、施工年

    代、使用状况及维修等多项因素对成新率的影响，估价人员采用综

    合判断法确定建筑物的成新率，依据公式：

    成新率=A1×[尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年

    限）]+A2×完损等级评定系数+A3×综合判定系数

    式中A1、A2、A3为加权系数，A1、A2取0.3，A3取0.4，尚

    可使用年限取22年，已使用年限为18年，完损等级评定系数为

    0.45，综合判定系数为0.45.

    新旧程度=0.3×[22/（18+22）]+0.3×0.45+0.4×0.45

    =48%

    ③ 房屋火灾前价值计算

    依据公式：

    房价=（房屋重置价×新旧程度）×（1+各项调节系数）×建筑面积

    式中各项调节系数为基础、层高、跨度等多项因素的综合值。

    房屋火灾前价值=（500×48%）×（1+5%）×588.81

    =14.84（万元）

    ⑵ 房屋火灾后残余价值

    房屋残值是残余旧料价值。根据委托人提供的现场清理资料，

    该房屋顶烧塌，门窗全部焚毁，屋架严重变形，现场清后，剩下砖

    约7600块，扣除折旧后计760元，废铁变卖500元，房屋火灾后

    残余价值为l260元。

    ㈦ 估价结果确定

    根据××市房地产市场发展状况及估价人员所掌握的资料来

    看，上述测算结果基本上符合实际情况，最终确定火灾损失为：

    房屋火灾前价值-火灾后残余价值=14.84-0.13

    =14.71（万元）

    大写：人民币壹拾肆万柒仟壹佰元整。