2012年房估师考试案例分析精讲13

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    房地产估价目的，即房地产估价报告的期望用途，指的是委托

    人为了什么需要而聘请估价机构估价。

    房地产估价时需要根据估价目的来决定在估价时采取何种估价

    假设前提和何种价格类型。

    估价假设前提主要有两类，一类是最高最佳使用前提，一类是

    持续使用前提。最高最佳使用前提是假设估价对象在法律上许可、

    技术上可能、经济上可行的情况下以价值达到最大的一种最可能的

    使用方式被使用，估价时按这样的使用方式评估其价格。

    相对于最高最佳使用前提着重强调估价对象本身发挥最高最佳

    效用，持续使用前提则更多地考虑估价对象对于一个持续经营的企

    业整体能够发挥最大的效用，也就是说，当一个企业采取持续经营

    的方式可以发挥其整体最大效用时，我们对该企业的组成部分（例如

    房地产）按照其目前的使用方式评估其价格。这时，仅就估价对象本

    身而言，可能并没有发挥最大的效用，但它能使企业整体经营发挥

    最大的效用。

    价格类型则有市场价值、投资价值、保险价值、课税价值等。

    一种类型的价格通常只会有一种估价前提。

    各种类型的价值是房地产在各种情况下所体现的交换价值，也

    可以说是房地产的权利在受到一定约束或有一定缺损情况下的交换

    价值。不同估价前提和不同价格类型则是对房地产交换价值实现形

    式的约束。

    由于估价前提和价格类型是由估价目的决定的，所以估价目的

    实际上也就规定了房地产交换价值的实现形式，或者说，不同估价

    目的使得同一房地产会有不同的交换价值。

    在考虑房地产估价目的时，首先要掌握与这种目的相关的法律

    规定，其次要把握这种目的的估价所适用的价值标准。

    第一节 国有土地使用权出让价格评估

    一、国有土地使用权出让价格评估的法律规定

    ㈠ 取得国有土地使用权，必须交纳土地有偿使用费等费用

    《土地管理法》第五十五条规定：“以出让等有偿使用方式取

    得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴

    纳土地出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。“

    ㈡ 出让方式及价格管理

    《城市房地产管理法》第十二条第一款规定：“土地使用权出

    让，可以采用拍卖、招标或者双方协议的方式。“这是对土地使用

    权出让方式的规定。

    拍卖方式是国有土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符

    合条件的土地使用权有意受让方，就其出让土地使用权公开叫价竞

    投，按“价高者得”的原则确定土地使用权出让价格的方式。

    招标方式是在指定的期限内，由符合条件的单位或个人以书面

    投标形式，竞投某宗地土地使用权，由招标人根据一定的要求择优

    确定土地使用者，确定土地使用权价格的方式。

    协议方式是土地使用权有意受让方直接和国有土地所有者代表

    就有偿使用土地进行一对一的协商，确定土地使用权出让金等有关