2012年房估师考试案例分析精讲4

    《规范》第2.0.8条对公开市场价值标准进行了定义：

    “2.0.8公开市场价值Open market value

    在公开市场上最可能形成或成立的价格。

    采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应

    是公开市场价值。“

    进行房地产估价，首先要解决“评估什么”的问题，公开市场

    价值标准告诉我们，在估价时通常是要估房地产的公开市场价值。

    这样的价值标准对房地产估价的方法起着决定性的作用。

    ㈡ 公开市场价值标准决定估价方法的实质

    在进行房地产估价时，确定了估价技术路线才能进一步根据估

    价对象决定采用何种估价方法，而公开市场价值标准本身就决定了

    各种估价方法的实质。

    根据公开市场价值的定义，公开市场价值是“在公开市场上最

    可能形成或成立的价格“，怎样确定估价对象”在公开市场上最可

    能形成或成立的价格“呢？当然最好就是参照与估价对象房地产类

    似的房地产在公开市场上实际成交的价格，而这正是市场法的基本

    原理。所以说，按照公开市场价值标准的规定，采用市场法对估价

    对象的公开市场价格进行估价是顺理成章的事，市场法也是最直观

    地体现公开市场价值标准的一种估价方法。

    《规范》对市场比较法的定义如下：

    “2.0.12市场比较法（market comparison approach，sales

    comparison approach）

    将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比

    较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此推算估价对

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    象的客观合理价格或价值的方法。“

    从市场比较法的这个定义可以看出：市场比较法的出发点是实

    际交易的类似房地产的已知价格，即市场实际成交的价格，而终极

    目的是确定出估价对象的价值，也即公开市场价值。同时，市场法

    强调“成交价格为正常价格或可修正为正常价格”（《规范》第5.2.3

    条）。

    所有这些都告诉我们：应用市场法估价的终极目的就是确定估

    价对象的公开市场价值，市场法是公开市场价值标准在估价方法中

    的直接体现。正因为如此，《规范》第5.1.4条规定：有条件选用

    市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。

    不仅市场法体现了公开市场价值，其他估价方法也是如此。其

    他各种房地产估价方法究其实质，可以说都是市场法的变形，是对

    市场法的补充，因此这些估价方法同样体现了公开市场价值标准，

    这从《规范》对其他估价方法的定义和估价要求上都可以看出：

    “2.0.13收益法（income approach、income capitalization

    approach）

    预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折

    现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的

    方法。“