2008年房地产估价师《理论与方法》辅导资料（十六）

　　第四章房地产价格影晌因素
　　第六节会因素
　　影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机等。
　　一、政治安定状况
　　政治安定状况是指有不同政治观点的党派、团体的冲突情况，现行政权的稳固程度等。一般地说，政治不安定则意味着社会可能动荡，这会影响人们投资、置业的信心，从而会造成房地产价格低落。

　　二、社会治安状况
　　社会治安状况是指偷窃、抢劫、强奸、绑架、杀人等方面的刑事犯罪情况。房地产所处的地区如果经常发生此类犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此会造成该地区房地产价格低落。
　　三、城市化
　　城市化也称为城镇化、都市化，是指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程，表现为乡村人口向城市人口转化以及城市不断发展和完善的过程。 城市化的具体内涵包括4个方面：①依附于农村土地的农业劳动力越来越多地向城镇非农产业转移;②分散的农村人口逐步向各种类型的城镇地域空间集聚;③城镇建设促进城镇物质环境的改善和城镇景观地域的拓展或更新;④城市文明与城市生活方式的传播和扩散。城市化是一个必然过程。衡量城市化水平应当包括数量和质量两大方面，但至今尚无公认的能全面反映城市化水平的复合指标和测度方法，因此 一般采用城镇人口占总人口比重这个单一指标来测度城市化水平。这一指标又被称为城市化率。一般地说，城市化意味着人口向城镇地区集中，造成对城镇房地产的需求不断增加，从而会带动城镇房地产价格上涨。
　　四、房地产投机
　　房地产投机是指不是为了使用或出租而是为了再出售(或再购买)而暂时购买(或出售)房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。房地产投机是建立在对未来房地产价格预期的基础上的。
　　关于房地产投机对房地产价格的影响，普遍认为它会引起房地产价格上涨。 显然房地产投机有许多危害，但这种认识是不够全面的。一般地说，房地产投机对房地产价格的影响可能出现3种情况：①引起房地产价格上涨;②引起房地产价格下跌;③起着稳定房地产价格的作用。至于房地产投机具体会导致怎样的结果，要看当时的多种条件，包括投机者的素质和心理等。
　　当房地产价格节节上升时，那些预计房地产价格还会进一步上涨的投机者纷 纷抢购，哄抬价格，造成一种虚假需求，无疑会促使房地产价格进一步上涨。而当情况相反时，那些预计房地产价格还会进一步下跌的投机者纷纷抛售房地产，则会促使房地产价格进一步下跌。另外，当投机者判断失误，或者被过度的热烈 (乐观)或恐慌(悲观)的气氛或心理所驱使时，也可能造成房地产价格的剧烈波动。但在某些情况下，房地产投机行为可能起着稳定房地产价格的作用：当房地产价格低落到一定程度时，怀有日后房地产价格会上涨心理的投机者购置房地产，以待日后房地产价格上涨时抛出，这样就会出现：当房地产需求较小的时候，投机者购置房地产，造成房地产需求增加;而在房地产价格上涨到一定程度时，投机者抛售房地产，增加房地产供给，从而平抑房地产价格。
　　第七节国际因素
　　一、世界经济状况
　　世界经济状况，特别是周边国家和地区的经济状况，对房地产价格有很大的影响。如果世界经济发展良好，一般有利于房地产价格上涨。
　　二、国际竞争状况
　　房地产是不可移动的，不像小轿车、小麦等类可以移动的商品那样能够在国与国之间进行进出口贸易，开展竞争，从而价格相互影响。因此，这里所说的国际竞争，主要是指国与国之间为吸引外来投资而展开的竞争。 当这种竞争激烈时，为吸引投资者通常会采取低地价政策，从而会使房地产价格低落;但如果在其他方面采取优惠政策，吸引了大量外来投资者进入，则对房地产的需求会增加，从而会导致房地产价格上涨。

　　三、政治对立状况
　　如果国与国之间发生政治对立，则不免会出现经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些一般会导致房地产价格下跌。
　　四、军事冲突状况
　　一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。因为房地产不可移动，一旦发生战争，避难时无法随身携带;如果遇到空袭或其他战争上的破坏，则繁华城市有可能瞬间化为废墟，所以在遭受战争威胁时，大家争相出售房地产，供多于求，房地产价格势必大幅度下跌。
　　第八节 其他因素
　　一、行政隶属变更
　　行政隶属变更也会影响房地产价格。例如，将某个非建制镇升格为建制镇，或者将某个建制镇升格为市，将某个市由原来的较低级别升为较高级别，如县级市升格为地级市，省辖市升格为直辖市，一般会使该地区的房地产价格上升。同样，如果将原属于某一较落后地区的地方划归另一较发达地区管辖，也会使这一地方的房地产价格上升;相反，则会导致这一地方的房地产价格下落。

　　二、心理因素
　　心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。影响房地产价格的心理因 素主要有以下方面：①购买或出售心态;②个人欣赏趣味(偏好);③时尚风气、跟风或从众心理;④接近名家住宅心理;⑤讲究风水或吉祥号码。考试大房地产估价师
　　三、重要政治人物的健康状况等
　　还有许多因素会影响房地产价格，例如某些重要政治人物的健康或生死状况有时也会影响房地产的价格。
　　课后练习题
　　一、单项选择题
　　1、严格控制房地产开发贷款，会使房地产价格( )。
　　A、上升
　　B、下降
　　C、可能上升，也可能下降
　　D、不确定
　　2、当房地产开发用地的供应量减少时，房地产开发用地以及商品房的价格会( )。
　　A、上升
　　B、下降
　　C、可能上升，也可能下降
　　D、不确定
　　3、一般地说，房地产投机对房地产价格的影响不包括( )。
　　A、引起房地产价格上涨
　　B、引起房地产价格下跌
　　C、起着稳定房地产价格的作用
　　D、不确定
　　二、多项选择题
　　1、关于人口与房地产价格的关系，下列描述正确的是( )。
　　A、人口高密度地区一般地说对房地产的求多于供，供给相对缺乏，因而价格趋高
　　B、人口密度增加还有可能刺激商业、服务业等行业的发展，提高房地产价格
　　C、人口密度过高，特别是在大量低收入者涌入某一 地区的情况下，会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格
　　D、人口高密度地区总数房地产的求多于供，供给相对缺乏，因而价格趋高
　　E、人口密度过高，特别是在大量低收入者涌入某一 地区的情况下，会导致生活环境恶化，一定降低房地产价格
　　2、制度政策因素包括( )。
　　A、制度政策
　　B、税收政策
　　C、金融政策
　　D、特殊政策
　　E、有关规划和计划

　　3、抑制房地产价格的措施包括( )。
　　A、增加土地供应或者，加大、加快房屋建设，以增加房地产供给
　　B、采取税收、金融 等政策
　　C、规定按照合理的房地产开发建设成本和利润率来定价
　　D、制定最高限价
　　E、建立一套房地产交易管理制度，遏制房地产投机炒作
　　4、有关房地产开发环节的税收，下列描述正确的是( )。
　　A、增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格上升
　　B、减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格下降
　　C、在卖方市场，增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产购买者，从而会使房地产价格上升
　　D、在买方市场，增加房地产开发环节的税收 主要会使房地产开发商通过降低开发利润等而“内部消化”， 难以使房地产价格上升
　　E、增加或减少房地产开发环节的税收在短期内会导致房地产价格的升降
　　三、判断题
　　1、低价格政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平低下;同理，高价格政策也不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。
　　2、一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格会越高，反之会越低。
　　3、一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格上升。
　　4、如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因为其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收入大部分甚至全部此时依消费顺序会用于提高居住水平，这自然会增加对居住房地产的需求，从而会促使居住房地产价格上升。
　　5、不论一般物价总水平是否变动，其中某些物价的变动也可能会引起房地产价 格的变动。
　　6、房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降;利率下降，房地产价格会上升。
　　7、当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地产，从而会导致其房地产价格上涨;相反，会导致其房地产价格下降。
　　8、如果将原属于某一较落后地区的地方划归另一较发达地区管辖，也会使这一地方的房地产价格上升。
　　参考答案
　　一、单项选择题
　　1、A 2、A 3、D
　　二、多项选择题
　　1、ABC 2、ABCDE 3、ABCDE 4、ABCD
　　三、判断题
　　1、对 2、对 3、对 4、对 5、对 6、对 7、对 8 、对