2008年房地产开发经营与管理备考指南（七）

　　第七章 风险与不确定性分析
　　1、对于房地产开发项目而言，涉及主要的不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、资本化率、贷款利率、建筑容积率等。
　　土地费用要参照按期土地成交的案例，土地费用由土地出让金、城市建设配套费和土地开发费用组成。租售价格的确定也是通过与市场近期成交的类似物业的租售价格进行比较、修正后得出的。开发期由准备期和建造期两个阶段组成。租售期的长短与宏观社会经济状况、市场供求状况、市场竞争状况、预期未来房地产价格变化趋势、房地产项目的类型等有直接关系。资本化率常常选取若干个参照项目的实际净租金收入与售价的比值，取其平均值作为评估项目的资本化率。除了以上项目外，开发项目总投资中资本金或借贷资金所占比例等变动也会对项目的评估结果产生较大的影响。
　　2、对于房地产置业投资项目的不确定性因素有：购买价格、权益投资比率、空置率、运营费用(是为了保持物业正常运行，满足租户的使用要求而支付的费用)、租金水平、贷款利率、有效面积系数。
　　3、盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。盈亏平衡分析有线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析两种，当产销量的变化不影响市场销售价格和生产成本时，成本与产量、销售收入与销量成线性关系，此时的盈亏平衡分析就是线性盈亏平衡分析。
　　房地产的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两类，临界点是达到允许的最低经济效益指标的极限值时的各个风险因素组合，保本点是使利润为零时的各个风险因素组合。单个风险因素分析用列表法和图解法，多个因素分析用列表法。
　　房地产的盈亏平衡分析有：最低租售价格的分析、最低租售数量分析、最高土地取得价格、最高工程费用、最高购买价格、最高运营费用比率。注意它们抵抗风险能力的强弱判断。
　　4、敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素。其目的是：指出有影响的敏感性因素并分析其原因;研究敏感性因素引起项目经济效益值变动的范围或极限值并分析其项目承担风险的能力;比较多方案的敏感性大小选出不敏感的投资方案。
　　敏感性分析的步骤：
　　①确定用于敏感性分析的经济评价指标、通常采用的指标为内部收益率、也可选用财务净现值、开发利润等其他经济指标。
　　②确定不确定性因素的变动范围
　　③计算不确定因素变动时，评价指标的相应变动值
　　④通过评价指标的变动情况、找出较为敏感的不确定因素进一步分析。可以采用列表法也可以用图表法。
　　敏感性分析的三项预测值法是对项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值。
　　敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分，但其有一个弱点，对找出的敏感性因素无法确定其未来发生变动的可能性有多大，所以要进行概率风险。
　　5、在经济评价中除了要计算和分析基本方案的经济指标外，还需要进行不确定和风险分析，并提出规避风险的对策，盈亏平衡分析和敏感性分析不能代替风险分析。风险分析比较成熟的方法是概率分析法。
　　6、风险分析的一般过程和方法。风险分析的三个阶段：风险辨识、风险估计、风险评价。
　　风险辨识的常用方法有：专家调查法、故障树分析法、幕景分析法和筛选监测诊断法。
　　风险估计与评价的常用方法，采用定性与定量相结合的方法，目的是估计风险大小、评价风险的可能影响，以此为依据对风险采取相应的对策。方法有：调查和专家打分法，适用项目决策前期;解析方法;蒙特卡洛模拟法。
　　解析方法要求对影响现金流的各个现金源进行概率估计，解析方法主要用于解决2-3个变量的情况，蒙特卡洛模拟法则要求在已知各个现金流概率分布情况下实现随机抽样，当项目评估中有若干个变动因素，每个因素又有多种甚至无限多种取值时，就需要采用蒙特卡洛模拟法。
　　概率分析的步骤：
　　①列出需要进行概率分析的不确定性因素
　　②选择概率分析使用的经济评价指标
　　③分析确定每个不确定性因素发生的概率
　　④计算在规定的概率条件下经济指标的累进概率，并确定临界点发生的概率。
　　在房地产项目经济评价中，确定各因素发生变化的概率是风险分析的第一步，也是十分关键的一步。概率分为客观概率和主观概率，客观概率是在某因素过去长期历史数据基础上进行统计归纳得出的。
　　概率分析中的期望值法，选用净现值作为分析对象，并分析选定与之有关的主要不确定性因素，分别计算各可能发生情况下的净现值，包括各年净现值期望值和整个项目寿命周期净现值期望值。项目净现值期望值大于0，则项目可行，否则不可行。计算各年净现值标准差、整个项目寿命周期净现值标准差或标准差系数。净现值标准反映各种情况下净现值的离散程度，为了消除净现值期望值大小的影响，计算标准差系数，一般地，标准差系数越小，项目的相对风险越小，反之，项目的相对风险就越大。当期望值相同，标准差小的方案为优;标准差相同，期望值大的方案为优;标准差系数小的方案为优。
　　蒙特卡洛模拟法的步骤有：分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布。通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布;反复重复以上步骤，进行多次模拟试验，即可求出开发项目各项收益指标的概率分布或其他特征值。