2011年房估师理论与实务第八章考试内容

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对成本法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试要求

　　第一节　成本法概述

　　一、成本法的含义

　　二、成本法的理论依据——生产费用价值论

　　三、成本法适用的估价对象和条件*

　　（一）成本法适用的估价对象

　　（二）成本法估价需要具备的条件

　　四、成本法估价的操作步骤

　　第二节　房地产价格构成*（7个项目，按照顺序准确记忆）

　　一、土地取得成本

　　（一）市场购买下的土地取得成本

　　（二）征收集体土地的土地取得成本

　　（三）征收国有土地上房屋的土地取得成本

　　二、开发成本

　　三、管理费用

　　四、销售费用

　　五、投资利息

　　（一）投资利息的含义

　　（二）投资利息的计算

　　1.应计息项目

　　2.计息周期

　　3.计息期

　　4.计息方式

　　5.利率

　　六、销售税费

　　七、开发利润

　　第三节　成本法的基本公式

　　一、成本法最基本的公式*

　　房地产价值=重新构建价格-折旧

　　二、适用于新开发的房地产的基本公式

　　（一）适用于新开发的房地的基本公式

　　（二）适用于新建成的建筑物的基本公式

　　（三）适用于新开发的土地的基本公式*

　　三、适用于旧的房地产的基本公式

　　（一）适用于旧的房地的基本公式

　　（二）适用于旧的建筑物的基本公式

　　第四节　重新购建价格的求取

　　一、重新购建价格的含义*P287

　　是估价时点的价格，是客观价格、建筑物是在全新状况下的价值，土地是在估价时点是的价格

　　二、重新购建价格的求取思路*

　　（一）房地重新购建价格的求取思路

　　分开求取，再加总；房地合一求取

　　（二）土地重新购建价格的求取思路

　　市场法、基准地价修正法

　　（三）建筑物重新购建价格的求取思路

　　假设开发法

　　三、建筑物重新购建价格的求取方式

　　重建价格（复制）和重置价格（替换）的区别*

　　重置价格低于重建价格

　　比如古旧建筑物，修旧如旧，为重建，比较难，成本高，如果可以采用新材料，这成本较低

　　四、建筑物重新购建价格的求取方法（重点，要会计算）

　　建筑物重新构建价格=建筑安装工程费+专业费用+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　（一）单位比较法

　　（二）分部分项法*

　　（三）工料测量法

　　（四）指数调整法

　　第五节　建筑物折旧的求取

　　一、建筑物折旧的含义和原因

　　（一）建筑物折旧的含义

　　（二）建筑物折旧的原因

　　1.物质折旧

　　2.功能折旧*了解含义及计算

　　功能缺乏、功能落后及功能过剩

　　3.外部折旧*了解含义及计算

　　建筑物以外的其他经济因素引起的折旧

　　二、建筑物折旧的求取方法

　　（一）年限法

　　1.年限法和有关年限的含义

　　有效年龄，实际年龄、自然寿命、经济寿命、剩余经济寿命=经济寿命-有效年龄

　　2.直线法

　　3.成新折扣法*

　　（二）市场提取法

　　（三）分解法

　　1.物质折旧的求取方法

　　2.功能折旧的求取方法*

　　3.外部折旧的求取方法*

　　三、求取建筑物折旧应注意的问题

　　（一）估价上的折旧与会计上的折旧的本质区别

　　（二）土地使用期限对建筑物经济寿命的影响*

　　土地使用权晚于建筑物经济寿命时，对折旧没有影响

　　土地使用权早于建筑物经济寿命的，区分是否可以展期，以及是否对地上建筑物补偿，可以展期，或者补偿，则按照经济寿命计算折旧；如果不可展期，政府无偿收回土地，则折旧年限为土地使用权到期日对应的年限。

　　第六节　房屋完损等级评定和折旧的有关规定

　　一、房屋完损等级评定的有关规定

　　二、房屋折旧的有关规定

　　第七节　成本法总结和运用举例