2011年房估师理论与实务第五章考试内容

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价原则的含义、种类、作用，各项房地产估价原则对房地产估价、特别是对估价结果的要求，房地产估价为何要遵守这些原则以及在实际估价中如何遵守这些原则等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节　房地产估价原则概述

　　一、房地产估价原则的含义

　　二、房地产估价原则的内容

　　三、房地产估价原则的作用

　　第二节　独立、客观、公正原则*——最高行为准则

　　如何保证独立客观公正。脱钩改制、除了估价收费外没有其他利益关系、回避原则

　　第三节　合法原则* 合法的依据、并不是只有合法的房地产才能成为估价对象；依法判定的估价对象可能不是现状，而是有关规定、合同和招标文件中的状况。

　　土地所有权、建设用地使用权、地役权、租赁权的判定，依据不动产登记簿、权属证书、及有关合同确定。

　　土地使用权利以使用管制为依据。

　　房屋拆迁估价中合法原则的应用．

　　房地产抵押估价中的合法原则的应用。

　　第四节　最高最佳使用原则*含义：法律许可、技术可行、经济可行、价值最大

　　把握最高最佳应用的三个经济原理：收益递增递减原理、均衡原理、适合原理。

　　第五节　估价时点原则*

　　估价时点是由估价目的决定的；估价时点在先，评估价值确定在后；

　　实际中一般是完成估价对象的实地查看之日为估价时点；

　　估价时点、估价对象状况、房地产市场状况的关系P163，能结合实际例子进行分析。

　　估价时点为过去，如估价复核、现在对过去评估的抵押价值是否过高的鉴定

　　估价时点为现在，估价对象为历史状况，如保险理赔、房屋拆迁估价

　　估价时点，估价对象均为现在，如在建工程价值评估

　　估价时点为现在，估价对象为未来，如期房评估。

　　被拆迁房屋的房地产市场价值的估价时点，为房屋拆迁许可证颁发之日；

　　估价时点为未来，如房地产市场预测

　　第六节　替代原则

　　第七节　谨慎原则*——特殊原则，仅适用于抵押估价

　　抵押估价应该选择最悲观的预测，其他的估价选择折中估价。