2011年房估师理论与实务第二章考试内容

　　考试目的：本部分的考试目的是测试应考人员对房地产的含义、特性、分类、描述与分析等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节　房地产的含义

　　一、房地产的定义

　　二、土地、建筑物和其他土地定着物的含义

　　（一）土地的含义

　　（二）建筑物的含义

　　（三）其他土地定着物的含义

　　三、实物、权益和区位的含义*（三类因素要能区别）

　　（一）房地产实物的含义

　　（二）房地产权益的含义

　　（三）房地产区位的含义

　　四、房地产的其他名称

　　（一）不动产

　　（二）物业

　　（三）real estate和real property

　　五、房地产的基本存在形态

　　（一）土地形态

　　（二）建筑物形态

　　（三）房地形态

　　第二节　房地产的特性

　　一、不可移动*要求就地利用；自然地理位置不变，社会经济位置可变

　　二、独一无二

　　三、寿命长久 建设用地使用权续期问题

　　四、供给有限

　　五、价值量大

　　六、用途多样*——合法和最高最佳利用前提下，选择最佳利用方式

　　七、相互影响*——解释：外部性

　　八、易受限制，政府可能管制、征收、征税和充公，难以避免制度政策变化的影响

　　九、难以变现 影响变现能力的因素：通用性、使用的独立性、价值大小、可分割转让性、开发程度、区位、市场状况等。

　　十、保值增值*通货膨胀是保值；外部经济、需求增加和房地产使用管制的改变带来的房地产价值上涨才是自然增值（3个）

　　第三节　房地产的种类

　　一、按用途划分的种类

　　二、按开发程度划分的种类*生地、毛地、熟地、在建工程

　　三、按实物形态划分的种类*

　　四、按权益状况划分的种类*20种状况，特别是“干净”的含义

　　五、按是否产生收益划分的种类

　　六、按经营使用方式划分的种类

　　第四节　房地产状况描述

　　一、房地产基本状况描述

　　二、房地产区位状况描述

　　（一）位置描述

　　（二）交通描述

　　（三）周围环境和景观描述

　　（四）外部配套设施描述

　　三、房地产实物状况描述

　　（一）土地实物状况描述

　　（二）建筑物实物状况描述

　　四、房地产权益状况描述

　　（一）土地权益状况描述

　　（二）建筑物权益状况描述