2011年房估师案例分析第二章冲刺内容5

　　（三）商务办公房地产估价的技术路线和难点处理

　　1.商务办公房地产租金的求取

　　商务办公房地产的租金一般采用市场法求取。租金的求取应注意以下问题：

　　（1）租约问题。

　　在租期内有租约限制，应根据合同租金来计算净收益；租期结束后，应根据市场租金利用市场法求取估价对象房地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。

　　（2）租金构成的内涵问题。

　　商务办公房地产的租金往往存在差异，主要表现有：①租金中包含物业管理费；②租金中包含物业管理费和水电费；③租金中不含物业管理费和水电费；④计租面积为建筑面积，含分摊建筑面积；⑤计租面积按套内建筑面积，不含分摊建筑面积。估价时应根据估价对象的租金构成内涵，选择同一租金构成内涵的实例。

　　（3）租金的支付方式问题。

　　租金支付方式的不同，体现出资金时间价值的差异，必然导致租赁价格的差异。按月、季、年支付、按租约期限一次支付。

　　因此，在运用市场法求取估价对象租金时，应详细了解交易实例的租金支付方式，并要求统一租金支付方式。

　　（4）地下车库租金问题。

　　临时使用的车位租金的测算比较困难，向业主包月出租较容易计算。向访客提供临时出租车位较麻烦。一般按如下步骤进行测算：首先，了解不同时段的租金水平；第二，了解同一工作日的高峰时段与非高峰时段车位的利用率差异，确定车位的工作日周转次数；第三，了解工作日与非工作日车位的利用率差异，确定车位的非工作日周转次数；最后分别测算工作日与非工作日的车位租金收入，两者之和即为临时使用的车位租金收入。

　　2.整幢商务办公房地产估价的技术路线及难点处理

　　（1）单纯型商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。

　　对其估价主要采用市场法和收益法。由于市场上整幢办公楼转让、转租的交易实例比较少，难以通过整幢办公楼转让、转租的交易实例来求取估价对象的价格。但由于单纯型商务办公房地产就是估价对象只有办公一种功能，每一层的价格差异比较小，层与层之间主要存在楼层价格差异，因此，可以先评估出一层的价格，再确定层差修正系数，计算出所有楼层的价格。

　　（2）商住型商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。

　　对商住型商务办公房地产进行估价时，首先要分清不同的功能区及其面积大小，然后分别按办公用房、居住用房进行估价，办公用房可以采用市场法和收益法估价，居住用房主要采用市场法估价。

　　（3）综合型商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。

　　对综合商务办公房地产进行估价时，首先要分清不同的功能区，了解和确定各功能区的其面积大小、经营方式、收益能力等；其次，根据不同功能区的收益性特点、交易实例收集的难易程度而选用不同的估价方法，主要采用市场法和收益法进行估价；最后，将各功能区的价格进行汇总得到整幢综合型商务办公房地产的价格。