2011年房估师案例分析第二章冲刺内容3

　　（三）商业房地产估价的技术路线和难点处理

　　1. 不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点处理

　　（1）出租型商业房地产估价的技术路线及难点处理

　　出租型商业房地产主要采用收益法和市场法进行估价。

　　采用收益法估价的关键是求取租金收益，租金的测算要区分租期内和租期结束两种情况。在租期内有租约限制，应根据合同租金来计算净收益；租期结束后，应根据市场租金利用市场法求取估价对象房地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。

　　采用市场法对出租型商业房地产估价主要应用在两个方面：一是运用市场法直接求取商业房地产的价格；二是运用市场法求取商业房地产的租金。

　　出租商业房地产的评估重要环节就是交易实例的选择和修正系数的确定，注意实地踏勘：地段、坐落、临街状况、经营业态和经营内容、建主机内部格局、楼层、面积、装修、交易方式等。还要注意交易实例的交易形式和交易价格内涵。

　　（2）运营型商业房地产估价的技术路线及难点处理

　　运营型商业房地产主要靠专业经营活动来获得收入，因此，主要采用收益法进行估价。

　　采用收益法对运营型商业房地产估价的关键是基于营业收入的净收益测算，其净收益的计算公式为：净收益=主营业务收入-主营业务成本和税金-管理费用-财务费用-销售费用-商业利润。难点是如何剥离商业利润和房地产利润，一般的做法是根据类似可比实例修正估算得出租赁收入来确定商业房地产的净收益。

　　2．不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理

　　（1）整幢商业房地产估价。首先应详细了解不同楼层的商业业态、经营方式、类型、收入水平差异等；其次了解同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素；最后根据不同楼层的具体情况、交易实例收集的难易程度、潜在租金及其经营费用测算的难易程度而选择不同的估价方法。

　　（2）整层商业房地产估价。经常选取类似估价对象的单个商铺的成交实例作为可比实例，然后进行修正得出整层商业房地产的价格。

　　（3）同层商业房地产不同铺面评估。对于同层商业房地产不同铺面进行估价时，可先评估出一个铺面的价格，其余铺面的价格在此基础上进行适当修正得出不同铺面的估价结果。但是，这种技术处理方式要求对同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素有充分的了解和认识。

　　3.空置、烂尾商业房地产估价的技术路线及难点处理

　　在对空置、烂尾商业房地产进行估价时，一定要结合估价对象的具体情况，对其进行最高最佳使用分析是十分必要的，而确定空置、烂尾商业房地产的最高最佳使用方式是此类估价的难点。