2011年房估师案例分析第一章冲刺内容14

　　四）假设开发法运用可能出现的错误（2005指错题、2006改错题、2007改错题）

　　（1）计算公式出现漏项或增项错误（正确的计算公式为：

　　待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-后续开发成本-后续管理费用-后续销售费用-后续投资利息-后续销售税费-后续开发利润-取得税费；

　　要注意计算公式与估价对象的类型（生地、毛地、熟地、在建工程、旧房地产）相对应）；

　　（2）推测未来楼价方法错误（正确的方法是：①对于出售的房地产，可采取（市场）比较法和长期趋势法；②对于出租或自营的房地产，采用收益法）；

　　（3）没有确定最佳开发利用方式或确定最佳开发利用方式缺乏依据（需要依据规划限制条件和可行性分析来确定最佳开发利用方式；

　　（4）开发经营期（建设期、经营期）的确定缺乏依据；

　　（5）折现率的确定没有说明理由；

　　（6）计算过程中采用的参数（成本、管理费率、销售税率、销售费用率、利润率等）缺乏客观性或依据；

　　（7）投资利息计算项目不正确（待开发房地产的价值、取得税费、开发成本、销售费用、管理费用；销售税费不计息）；

　　（8）现金流量法计算可能出现的问题：开发资金投入的时间和比例；各成本构成项目的计算时点与估价时点的关系；不单独计算投资利息和开发利润。

　　（9）续建工程中的建安工程费求取，是否与实际工程进度相符未作说明

　　（10）折现率和报酬率混淆，使用错误。

　　（10）纯计算错误。

　　（六）其它可能出现的错误

　　1.估价结果报告与估价技术报告的不一致；

　　2.两种估价方法之间的参数不一致（如基准地价修正法与市场比较法中年期修正）；

　　3.估价结果报告两个估价对象分开估价所使用的参数不对应或不一致；

　　4.前面的因素分析与后面的取值不一致；

　　5.分析推理及有关说明与结论不一致；

　　6.预售的价值应在销售价格中扣而不是最后的估价结果中扣除；

　　7.对估价对象的某一部分重复计价；

　　8.计算前提与计算结果不一致，如：计算前提为评估单价，但计算结果却为总价；

　　9.遗漏了估价对象部分的价值，如：用市场法评估出了某写字楼的地上各层的价格，但却遗漏了地下车库的价格；

　　10.在建工程的评估，没有说明有关各方是否按设计方案的要求按期竣工；

　　11.用途变更和规划变更须提供规划部门准予变更的有关文件、资料；

　　12.估价报告的术语或表达方式不规范。