2011年房估师考试理论与方法讲义43

    2011房产估价师：不同目的的房地产估价讲义汇总

    第二节　房地产转让价格评估

    （请结合《房地产基本制度与政策》教材110页学习）

    一、房地产转让价格评估的特点

    （1）从估价时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行的，估价时点则在估价作业日期之后。

    （2）从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估，委托人既可能是买方和卖方单独委托，也可能是买卖双方共同委托，这是一种自愿的行为。

    （3）从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解，掌握房地产交易行情而进行的评估，其目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性。

    作为评估机构其评估结果可能有一定摆动幅度的价格区间，对估价信息和结论合乎估价技术规范和执业规范负责，而对房地产转让定价决策不负直接责任。

    2.房地产转让价格评估常用方法

    （1）市场法

    由于房地产市场转让实例比较多，市场非常活跃，因此市场法是房地产市场转让价格评估

    普遍采用的方法。对于单纯国有土地使用权转让价格估价时，选取的市场交易实例必须具

    有可比性。

    （2）假设开发法

    对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行评估时，假设开发法往往是首选方法。

    （3）成本法

    当市场上交易实例难以获取，估价对象土地使用权及地上建筑物价格各组成部分费用项目

    明确、账目清楚时比较适宜采用成本法。

    （4）收益法

    对于收益性的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让估价时，常常采用收益法进行估

    价。

    （5）基准地价修正法

    基准地价修正法主要是针对单纯土地转让估价或成本法估价时的土地估价。基准地价修正

    法的关键是确定土地的基准地价。