2011年房估师考试理论与方法讲义33

    第五节 交易情况修正

    一、交易情况修正的含义

    可比实例的成交价格可能是正常的，也可能不是正常的。由于要求评估的估价对象的价格是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格不是正常的，则应将其调整为正常的，如此才可以作为估价对象的价格。这种调整称为交易情况修正。因此，经过了交易情况修正后，就将可比实例的实际而可能不是正常的价格变成了正常价格。

    二、造成成交价格偏差的因素

    由于房地产具有不可移动性、独一无二性、价值高大性等特性，以及房地产市场是不完全市场，房地产的成交价格往往容易受交易中一些特殊因素的影响，从而使其偏离正常的市场价格。交易中的特殊因素较复杂，归纳起来主要有下列几个方面：

    1.有利害关系人之间的交易。

    2.急于出售或急于购买的交易。

    3.交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。

    4.交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。

    5.特殊交易方式的交易。

    6.交易税费非正常负担的交易。在房地产交易中往往需要缴纳一些税费，如营业税、土地增值税、契税、印花税、交易手续费、补交土地使用权出让金等。按照有关税法及国家和地方的有关规定，有的税费应由卖方缴纳，有的税费应由买方缴纳，有的税费由买卖双方各负担一部分。正常的成交价格，是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格，即在此价格下，卖方缴纳卖方应缴纳的税费，买方缴纳买方应缴纳的税费。需要评估的客观 合理价格，也是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费。但在现实交易中，往往出现本应由卖方缴纳的税费，买卖双方协议由买方来缴纳；或者本应由买方缴纳的税费，买卖双方协议由卖方来缴纳。在某些地区，房地产价格之外还有所谓“代收代付费用”。这些“代收代付费用”也可能存在类似的转嫁问题。

    7.相邻房地产的合并交易。房地产价格受其土地面积、土地形状、建筑规模的影响。一宗房地产与其相邻房地产合并后，效用通常会增加，故当该房地产的拥有者欲购买相邻房地产时，相邻房地产的拥有者据此会索要高价，而该房地产的拥有者往往也愿意出较高的价格购买，所以，相邻房地产合并交易的成交价格往往要高于其单独存在、与其不相邻者交易时的正常市场价格。