2011年房地产估价师案例分析备考资料36

　　[例6—23]　某宗房地产的土地价值占总价值的40%，建筑物价值占总价值的60%，由可比实例房地产中所求出的土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。试计算综合资本化率。

　　[解]　综合资本化率计算如下：Ro=L×B+B×RB=40%×6%+60%×8%=7.2%6.6.1.2　抵押贷款与自有资金的组合在房地产市场与金融市场紧密联系的现代社会，购买房地产的资金通常由两部分构成：一部分为抵押贷款，另一部分为自有资金。因此，房地产的报酬率必须同时满足这两部分资金对投资报酬的要求：贷款者(如贷款银行)要求得到与其贷款所冒风险相当的贷款利率报酬，自有资金投资者要求得到与其投资所冒风险相当的投资报酬。由于抵押贷款通常是分期偿还的，所以抵押贷款与自有资金的组合通常不是利用抵押贷款利率和自有资金报酬率来求取房地产的报酬率，而是利用抵押贷款常数和自有资金资本化率来求取综合资本化率，具体是综合资本化率为抵押贷款常数与自有资金资本化率的加权平均数，即：Ro=M×RM+(1-M)RE式中Ro一综合资本化率;M-贷款价值比率，即抵押贷款金额占房地产价值的比率，一般介于60%～90%之间;RM-抵押贷款常数：RE-自有资金资本化率。

　　上述公式中的抵押贷款常数一般采用年抵押贷款常数，它是每年的偿还额(还本付息额)与抵押贷款金额(抵押贷款本金)的比率。如果抵押贷款是按月偿还的，则年抵押贷款常数是将每月的偿还额乘似12，然后除以抵押贷款金额;或者将月抵押贷款常数(每月的偿还额与抵押贷款金额的比率)乘以12.在分期等额本息偿还贷款的情况下，抵押贷款常数的计算公式为：(略)

　　自有资金资本化率是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额(税前现金流量)与自有资金额的比率，通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金额而得到。

　　综合资本化率必须同时满足贷款者对抵押贷款常数的要求和自有资金投资者对税前现金流量的要求，下列几点有助于理解抵押贷款与自有资金组合的公式：

　　(1)可以把购买房地产视做一种投资行为，房地产价格为投资额，房地产净收益为投资收益。

　　(2)购买房地产的资金来源可分为抵押贷款和自有资金两部分，所以有：抵押贷款金额+自有资金额=房地产价格

　　(3)房地产的收益相应地也由这两部分资本来分享，即：房地产净收益=抵押贷款收益+自有资金收益[例6-25]　某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为5万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.08.试求该房地产的价格。

　　[解]　该房地产的价格求取如下：购买者要求的税前现金流量=5×12%=0.6(万元)

　　偿还抵押贷款的能力=2-0.6=1.4(万元)

　　抵押贷款金额=1.4÷0.08=17.5(万元)

　　该房地产价格=5+17.5=22.5(万元)