2011年房地产估价师案例分析备考资料19

　　二、内容讲解：

　　4 . 6 交易日期调整

　　4 . 6 . 1 交易日期调整的含义

　　可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。要求评估的估价对象的价格是估价时点时的价格，是应该在估价时点时的房地产市场状况下形成的。如果成交日期与估价时点不同 ( 往往是不同的，而且通常成交日期早于估价时点 ) ，房地产市场状况可能发生了变化，如政府出台新的政策措施、利率发生变化、出现通货膨胀或通货紧缩等等，从而房地产价格就有可能不同。因此，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为交易日期调整。

　　交易日期调整实质上是房地产市场状况对房地产价格影响的调整。经过交易日期调整后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。

　　4 . 6 . 2 交易日期调整的方法

　　采用百分率法进行交易日期调整的一般公式为：

　　可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数 = 在估价时点时的价格

　　交易日期调整的关键，是要把握可比实例、估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况，具体是调查在过去不同时间的数宗类似房地产的价格，找出这类房地产价格随着时间变化而变动的规律，据此再对可比实例成交价格进行交易日期调整。调整的具体方法，可通过价格指数或价格变动率进行，也可采用时间序列分析 ( 有关内容可参见本书第 8 章“长期趋势法” ) 。

　　价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期的，称为定基价格指数：如果是以上一时期作为基期的，称为环比价格指数。