2011年房地产估价师案例分析备考资料15

　　2.搜集交易实例

　　运用市场法估价，首先应尽可能搜集较多且真实的交易实例。在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容，一般包括：①交易实例房地产的状况;②交易双方;③成交日期;④成交价格;⑤付款方式;⑥交易情况。

　　3.选取可比实例

　　可比实例是指交易实例中房地产状况与估价对象的房地产状况相同或者相当、成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的吻合、成交价格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格的交易实例。

　　对选取的可比实例有4个基本要求：①可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产;②可比实例的成交日期应与估价时点接近;③可比实例的交易类型应与估价目的吻合;④可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。

　　当符合要求的交易实例较多时，应选取其中与估价对象最为类似的交易实例作为可比实例，而不能“舍近求远”。特别是不能因尽职尽责不够或者为了达到“高估”、“低估”的目的，有符合要求的交易实例不选取，而将那些不符合要求的交易实例作为可比实例。

　　4.建立价格可比基础

　　建立价格可比基础包括：①统一付款方式;②统一采用单价;③统一币种和货币单位;④统一面积内涵;⑤统一面积单位。

　　5.交易情况修正

　　交易情况修正是将可比实例实际而可能是不正常的成交价格变成正常市场价格。