论商品房预售纠纷案件中消费者权益保护二

　2、房屋预售纠纷案件呈现的特点。
　　当前房地产纠纷案件呈现以下特点：一是房地产纠纷案件法律关系复杂、政策性较强，且矛盾尖锐、涉案人员范围广，处理不好极易引发影响社会稳定的问题；二是涉及房地产案件的有关法律法规相对滞后，审判中需要对民法通则、合同法、司法解释和相关法理进行综合运用，对审案法官综合素质要求较高；三是部分房地产公司信用度不好，在房地产销售过程中未尽到如实告知义务，侵害购房者知情权；四是部分购房者法律意识淡薄，法律知识欠缺。因销售广告和物业管理缺乏规范，跟不上市场发展需要而引发的诉讼。
　　3、加大行政处罚力度，全面治理和规范商品房市场。
　　对商品房市场实施行政监管执法的部门较多，长期实行分兵把守，未形成监管执法合力。要治理整顿好商品房市场秩序，尤其关键的是城建，规划，国土，房管等部门，他们与房地产开发商之间联系最多，较为熟悉，如果不由他们把好各个环节，单等消费者购买商品房后发现问题再向工商部门和消协投诉，这就失去了有关部门监管职责。要治理整顿好商品房市场，关键是要当地政府把治理商品房市场秩序作为为民办实事，办好事，列入重大议事日程，应组织和督促城建，工商，房管，国土，规划等行政执法部门联合加大监管执法力度，不断规范和完善商品房管理的各项规章制度。同时，要及时制止和查处房屋开发商未办理开发手续，就擅自开发建设;未办理预售房许可证就销售房屋的违法行为。对行政主管部门的人员滥用职权，贪赃枉法，给消费者造成重大经济损失的人员，党的纪委。政府的监察部门要及时介入，严肃查处，构成犯罪的，要移送司法机关处理。
　　4、尽快建立商品房信誉监管机制，敦促房地产开发企业自律。
　　为了更好地净化商品房市场秩序，必须加强房地产开发企业信用体系建设。工商行政管理机关要充分利用市场监管执法中掌握的企业情况，实施市场经营主体违法行为公示制度。对在常年监管工作中查处的房地产企业的各种违法违规行为，在适当的场所或适当的范围予以公布，以惩戒违法者，警示其他企业。此外，各监管职能部门，应在计算机网络管理上，将有严重违法行为的房地产经营企业锁入“ 不良行为警示记录系统”中，并限制其相关行为，在网上公布，向社会发出警示，以此教育房地产企业诚信为本， 依法经营。
　　5、购买商品房的消费者要提高法律意识和自我保护能力。
　　我国长期实行福利分房制度，也就是单位购(建)房屋，无偿分给员工，能分到房屋已让员工欢天喜地，因此，对于房屋质量或其他问题，人人都能容忍。目前，加之农村进城农民购买房屋，这就造城消费者在购买商品房方面的法律意识比其他消费领域明显不足。在商品房市场中，消费者能很好运用《合同法》，《消费者权益保护法》赋予的各项权利，就能在商品房产生纠纷时站在有利地位。所以，提高购买商品房的消费者法律意识是当务之急。因此，购房消费者在购买商品房之前，要尽可能地多掌握商品房的相关知识，包括建房工程技术方面的知识和有关法律法规知识。签订购房合同时要慎之又慎，并要查看开发商的各种证照是否齐全，是否有预售房许可证等等。签订合同之后，要时刻关注房屋施工建设情况，为及时实现对预购房所有权创造条件。购买商品房的各种证据要注意收集，发生纠纷后要及时采取法律措施，要采取证据保全，以防止法律诉讼时效过期。
　　6、加大对房屋预售广告、宣传的管理。
　　《城市商品房预售管理办法》第九条明文规定：开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。《商品房销售管理办法》第十四条规定：房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。