2010年房地产估价师案例分析习题（9）

估价技术报告

　　一、估价技术资料的查证(略)

　　二、个别因素分析(略)

　　三、区域因素分析(略)

　　四、市场背景分析(略)

　　五、最高最佳使用分析(分析过程略)

　　根据上述标准判定，估价对象处于××经济开发区内，作为工业性物业为土地最高最佳使用途径。

　　六、估价方法选用(略)

　　七、估价测算过程

　　(一)运用市场比较法对估价对象中的土地价值进行测算

　　1.市场比较法选取的可比实例如下：

　　(1)可比实例一

　　位于××经济开发区内，处于江滨东路东侧，土地面积为4746.67㎡，土地用途为工业，规划建筑面积11866.68㎡，容积率2.5，成交日期为2001年3月，成交价格87元/㎡土地面积，成交价格中包括土地使用权出让金、土地征拨和城市建设费用。该土地与估价对象土地在用途、市场状况、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。

　　(2)可比实例二

　　位于××经济开发区内，处于江滨西路二桥西侧，土地面积为6792.34㎡，土地用途为工业，规划建筑面积12226.21㎡，容积率1.8，成交日期为2002年6月，成交价格95元/㎡土地面积，成交价格中包括土地使用权出让金、土地征拨和城市建设费用。该土地与估价对象土地在用途、市场状况、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。

　　(3)可比实例三

　　位于××经济开发区内，处于霞浦路北侧，土地面积为8333.33㎡，土地用途为工业，规划建筑面积17500㎡，容积率2.1，成交日期为2002年9月，成交价格90元/㎡土地面积，成交价格中包括土地使用权出让金、土地征拨和城市建设费用。该土地与估价对象土地在用途、市场状况、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。根据估价对象和可比实例的实际情况编制因素比较表(表4)。

　　因素比较表 表4

　　价格修正指数表 表5

　　比较修正表 表6

　　市场比较法的测算结果

　　经比较修正后三个比准价格相差不大，因此取其简单算术平均值作为估价对象土地的单位面积价格。

　　(83.82+84.44+90.13)÷3=86.13元/㎡

　　2.管理费用

　　因为该土地使用权为一次性出让，出让价格中包括土地使用权出让金、土地征拨和城市建设费用，因此不计算土地开发期，管理费用发生在征地拆迁和建设期内，结合估价对象当前的市场状况本报告中不计算管理费用。

　　3.计算利息

　　根据建筑物的建筑面积，按2000年《全国统一建筑安装工程工期定额》计算，确定本项目的建设期为1年，假设土地取得费在建设期前一次性投入，年贷款利率为5.31%，计息期按建设期计算。

　　利息=86.13×5.31%=4.57万元

　　4.发展商利润

　　因为土地使用权的价值也部分参与了项目整体利润的产生，按照××县当前类似物业的市场状况，以及建筑物自身工业厂房的特点，估价对象的集中建设期为1年，发展商土地利润率取15%。

　　发展商利润=86.13×15%=12.92万元

　　5.销售税费

　　销售税费包括两税一费，一般为土地总价格的6%，设估价对象土地部分的市场价格为x，则此部分税费为6%x。

　　6.土地价格

　　x=86.13+4. 57+12.92+6%x

　　x=110.23万元

　　7.年期修正

　　估价对象的土地剩余使用年期为43年，因此应进行年期修正。由于采用市场比较法的个别因素中，已考虑了土地剩余使用年期修正，所以不再重复考虑。

　　8.采用市场比较法的估价结果

　　采用市场比较法对估价对象中土地部分进行估价，在估价时点的客观市场价值为110.23万元人民币。